Продажа квартиры с прописанным человеком — особенности сделки и порядок ее проведения

Особенности сделки по продаже квартиры с прописанным человеком

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник имущества вправе владеть, распоряжаться и пользоваться имуществом. В любое время, без согласия зарегистрированных членов семьи, он может продать, подарить или обменять недвижимость, если у них нет доли в собственности.

Примечание! Наличие зарегистрированных людей снижает стоимость жилой площади на 10-20% и несет определенные риски для покупателя. Такое жилье продать сложнее. Прописных родственников скрывать нет смысла — покупатель потребует выписку из домовой книги, по которой сразу все станет ясно.

Чаще всего продажа квартиры у зарегистрированного собственника или его родственника происходит по одной из следующих причин:

1. У собственника плохие отношения со своими зарегистрированными родственниками, и ему легче продать дом, купив взамен другой.
2. Зарегистрированное лицо давно не проживает в квартире, информации о том, где он находится, нет. В этом случае он должен быть признан безвестно отсутствующим через суд, на что хозяин может не успеть.
3. Если вам нужно сохранить регистрацию в течение некоторого времени. Например, когда собственник продает квартиру и взамен покупает другую. Регистрация необходима для того, чтобы в промежутке между сделками люди имели право жить в старой жилплощади.

Юридическая консультация: покупатель, прежде чем заключить договор купли-продажи недвижимости с зарегистрированным лицом, должен сначала уточнить у собственника, почему регистрация не может быть отменена.

Кто имеет право на прописку в жилплощади

Регистрация обязательна для всех граждан РФ. Он бывает двух видов:

• временный;

• постоянный.

Первый действителен от трех месяцев до пяти лет, в паспорт не включается, а оформляется на отдельном бланке. Таким образом, жители не могут требовать возврата, продажи, аренды или дарения жилья. Этот тип позволяет проживать на территории определенное время, пользоваться различными государственными услугами (оформить паспорт по месту контакта, подключиться к поликлинике и т.д.)

Второй — штамп в документе, удостоверяющем личность. Он действует на неопределенный срок и дает право наследования и распоряжения недвижимостью. Никакие сделки с квартирой не совершаются без разрешения зарегистрированного лица.

Если дом коммунальный, регистрация займет много времени. Необходимо будет получить согласие всех жителей и муниципалитета. Чаще всего их прописывают в приватизированном жилье — достаточно подтверждения от собственника.

Их можно зарегистрировать по адресу:

• родственники хозяина;

• муж жена;

• сыновья;

• те, кому переданы доли или все жилища;

• незнакомцы, но только в некоммунальных жилых помещениях.

Кроме того, все вышеперечисленные категории должны быть гражданами Российской Федерации.

Порядок выписки прописанных граждан

По закону каждый должен иметь временную или постоянную регистрацию по месту жительства. Соответствующий закон делает процедуру выписки граждан достаточно сложной. Не всегда продавец может принудительно освободить жильцов даже через суд.

Оптимальный вариант — добровольное использование одних и тех же жильцов в миграционной службе в отпуске. В этом случае процедуру регистрации можно проводить как до продажи квартиры, так и после нее.

В случае отказа от добровольной выписки собственник квартиры может обратиться в суд. Однако некоторые категории граждан не могут быть уволены без их согласия. Это включает:

• люди, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования квартирой — фактически, они считаются совладельцами приватизированного жилья;
• граждане, получившие право постоянного пользования на основании воли умершего родственника;
• люди, заключившие сделку с правом на жизнеобеспечение;
• граждане, оплатившие проживание компании полностью или частично;
• несовершеннолетние без родителей или опекунов.

Эти категории граждан могут быть оправданы судом только при следующих условиях:

• отказ от оплаты коммунальных или иных обязательных платежей;
• регулярное повреждение недвижимости, разрушение, неправильное использование;
• нарушение прав других людей, проживающих в этой квартире.

Без указанных причин граждане, не имеющие права пользоваться квартирой пожизненно, также могут быть оправданы судом. Кроме них, в суде могут быть оправданы без вести пропавшие жильцы.

Отдельно выделяется ситуация с супругом после развода. Если ему негде жить, куда он мог бы переехать, и средств на его аренду, его нельзя сразу отменить. Человек имеет право просить суд об отсрочке выселения, которое назначено на один год. По истечении этого срока допускается принудительная разрядка.

Какие могут быть причины продажи квартиры с прописанными людьми

Причины, побуждающие продавца продать квартиру зарегистрированным в ней людям, могут быть разными. Есть несколько причин, по которым стоит отметить такие действия:

1. Продавец и члены семьи не могут зарегистрироваться по новому адресу до завершения транзакции.
2. В квартире прописаны граждане, которые по тем или иным причинам не могут быть выписаны продавцом из квартиры.
3. Лица, сохраняющие за собой право пользования помещением, регистрируются в квартире даже в случае смены собственника.

Первый случай наиболее распространен на рынке недвижимости. Обычно продавец дома покупает другую квартиру взамен, так называемый встречный вариант. До момента продажи его собственности она не может быть отменена из-за отсутствия другого имущества. Как только совершаются обе транзакции, продавец регистрируется по новому адресу, который автоматически отменяет регистрацию по старому.

Во втором случае новый владелец может написать зарегистрированному лицу силой — через орган, ответственный за регистрацию, или через суд. В третьем случае новому собственнику придется иметь дело с тем, что регистрация арендатора сохранится и он сам сможет жить в квартире даже после смены собственника помещения.

Можно ли выписать человека без его согласия

Лица, не являющиеся собственниками и не имеющие законных оснований для сохранения права пользования помещением, могут быть освобождены по просьбе нового владельца, даже если они выступают против операции и отмены. При этом следует учитывать, что процедура разгрузки различается в зависимости от типа регистрации:

• Временно зарегистрированные можно скачать по запросу собственника квартиры в регистрирующий орган (региональное отделение Департамента миграции МВД) или МФЦ;
• Лица с постоянной регистрацией могут быть уволены только с их согласия или через суд.

Последний вариант распространяется на продавца, взявшего на себя обязательство покинуть имущество в срок, указанный в договоре, но по тем или иным причинам не выполнил свое обязательство. Члены семьи продавца также оправдываются в судебном порядке, если они добровольно отказываются сделать это после сделки.

Кого нельзя выписать без согласия

Отдельные категории неимущественных граждан не могут быть освобождены из жилья без их согласия даже в судебном порядке, поскольку их право на проживание не может быть прервано сменой собственника. Если такое лицо добровольно откажется от отмены регистрации, новый владелец будет обязан предоставить ему жилую площадь для проживания. К этим категориям относятся следующие категории граждан:

1. Лица, которым по завещанию предоставлено право проживания в квартире (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Если жилище было унаследовано по завещанию и наследодатель указал в своем тексте, что наследник обязуется предоставить получателю (лицу, в пользу которого действует отказ от завещания) квартиру или ее часть для проживания, то ни наследник, ни последующие домовладельцы могут написать получателю.
2. Те, кто заключил договор о поддержании жизни с иждивенцем в соответствии со ст. 601 ГК РФ. Квартиру можно было получить у продавца после оплаты содержания получателю арендной платы. В случае продажи жилья за арендатором сохраняется право проживания в квартире и регистрации, а новый собственник обязан уплачивать алименты до конца своей жизни. Следует отметить, что продажа такого жилья допускается только с разрешения получателя арендной платы (ст. 604 ГК РФ).
3. Человек, написавший отказ от приватизации. Если зарегистрированный гражданин был зарегистрирован в жилом доме на момент его приватизации и подписал отказ от участия в нем, он сохраняет право проживания. Если арендатор зарегистрирован в жилище после приватизации, право на постоянное проживание не возникает.
4. Гражданин, уплативший кооперативу взнос за участие, если жилье находится в кооперативном доме.

Также следует отметить, что за арендаторами жилой недвижимости сохраняется право проживания (ст. 675 ГК РФ), если договор аренды зарегистрирован в Росреестре. Наличие или отсутствие регистрации в данном случае не имеет юридического значения. Смена собственника помещения не меняет сути и условий этого договора, по которому собственником становится лицо, которое становится новым владельцем помещения.

Процедура купли-продажи квартиры с прописанными лицами

Сама процедура практически идентична обычной купле-продаже, но только до тех пор, пока не придет время выселить зарегистрированных лиц.

Порядок действий

1. Обсудите с зарегистрированными лицами необходимость выселения из квартиры. Если по каким-либо причинам это невозможно, вы должны предоставить покупателю всю подробную информацию о них (особенно, если эти люди принадлежат к категориям, которые не могут быть выселены).
2. Составьте договор купли-продажи. Часто он ничем не отличается от стандартного. Факт нахождения в нем прописанных людей может даже не указываться.
3. Заверить договор у нотариуса. В этом нет необходимости, но, поскольку такая транзакция очень рискованна, все же рекомендуется делать это, чтобы минимизировать потенциальные проблемы.
4. Зарегистрируйте договор.
5. Ремонт недвижимости.
6. Подпишите акт приема-передачи и произведите окончательный расчет.
7. По возможности напишите тем или иным способом прописанных в квартире людей.

Обычно такое жилье продается с хорошей скидкой из-за того, что покупатель берет на себя определенные обязательства. Например, вместо продавца позаботиться о пожилом человеке или хотя бы смириться с тем, что в его квартире живет посторонний человек с пожизненным правом.

Документы

Для совершения сделки вам понадобится примерно следующий список документов:

• Выписка из ЕГРН по жилью.
• Паспорта покупателя и продавца.
• Договор, по которому продавец получил жилье.
• Выписка из домовой книги о лицах, прописанных в квартире.
• Свидетельство о постановке на учет на квартиру.
• Договор купли-продажи (см. Ниже).
• Справка от управляющей компании об отсутствии или наличии задолженности по счетам.

В зависимости от текущей ситуации список может быть дополнен другими названиями. Например, с согласия совладельцев и так далее.

Расходы и сроки

Учитывая, что данную процедуру нельзя считать стандартной, продолжительность всей записи может быть несколько увеличена. Хотя формально можно закрыть сделку за несколько дней, часто это занимает 1-2 месяца или даже больше.

В процессе регистрации сделки купли-продажи жилья продавец практически не несет никаких затрат. Массимо: закажу более свежую выписку из ЕГРН за 350 руб. После продажи, если вы владеете квартирой менее 3-5 лет, вам все равно придется заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Обычно покупатель оплачивает (помимо стоимости квартиры):

• Нотариальные услуги: от 2 тыс. Руб.
• Услуги агентства недвижимости (при наличии): примерно 5% от стоимости квартиры.
• Услуги оценочной компании: от 1 тыс. Руб.
• Государственная обязанность по регистрации права собственности: 2 тыс. Руб. На каждого собственника.
• Плата за подачу заявления в суд об обязательном освобождении: индивидуально.

Когда возможна продажа квартиры собственником без согласия прописанных?

Вы можете продать дом или квартиру без согласия участников в любом случае, если:

1. временная регистрация отменена. После сделки новый владелец имеет право обратиться в паспортный стол или в МФЦ для ее отмены.
2. Постоянная регистрация выдана без права на постоянное проживание. Вы можете отменить регистрацию с согласия зарегистрированного лица или через суд.

Примечание! Иногда удаление без согласия зарегистрированного гражданина невозможно даже через суд.

Кого выписать не получится?

В некоторых случаях снятие с учета через суд невозможно:

1. Если покупатель приобретает долю в собственности, в квартире также регистрируются другие собственники.
2. Если родственники продавца были зарегистрированы при приватизации недвижимости, но подписали отказ от участия в ней.
3. Если в договоре обмена, дарения, аренды, купли-продажи указано, что имущество отчуждается с правом определенного лица проживать в нем пожизненно.
4. Если зарегистрированное лицо передало паевой взнос в кооператив.
5. Если предписано младше 18 лет или инвалиду.

Юридическая консультация: чтобы не нарваться на покупку квартиры с зарегистрированными лицами, желательно до совершения сделки запросить выписку из домовой книги у продавца. Оформляется в паспортном столе за считанные минуты.

Права прописанного человека

Нередко собственник жилого объекта записывает в него членов семьи и близких родственников. В принципе, эти люди имеют право:

• использовать квартиру как ее собственник, если иное не предусмотрено соглашением сторон;
• прописать там несовершеннолетних детей.

Лица, зарегистрированные в помещении, обязаны ухаживать за жилым помещением, сохранять его в целости и сохранности.

Юридические аспекты

Различные сделки (в том числе продажа квартиры с зарегистрированными лицами) относятся к сфере деятельности нескольких Кодексов одновременно:

• Размещение;

• Семья;

• Гражданский.

По закону можно продать. Указывается, что при смене собственника все права лиц, имеющих вид на жительство в этой собственности, перестают действовать.

При этом в основном законе РФ прописано, что каждый гражданин может пользоваться жильем, если он в нем прописан и переход от одного собственника к другому не является фактом для разгрузки. Однако вы также должны точно следить за тем, как оформляются арендаторы (временно или постоянно). Поэтому лучше всего проконсультироваться с юристом индивидуально, чтобы избежать недоразумений.

Как выписать зарегистрированных людей?

Если сопутствующие обстоятельства вынуждают продавца продавать квартиру вместе с зарегистрированными гражданами, он должен понимать, что такая квартира относится к категории проблемных объектов недвижимости.

Следовательно, наличие нежелательных для покупателя обременений существенно влияет:

• о стоимости объекта;
• по количеству желающих купить проблемную квартиру.

Только падение цен на жилье может компенсировать это для покупателей, готовых рискнуть, чтобы сэкономить.

Если собственник по определенной причине, возможно, из-за срочности продажи в связи с переездом в другое место, отказывается освободить жильцов, то он может провести операцию независимо от того, прописан ли кто-то в его квартире. Алгоритм продаж в этом случае будет следующим:

1. Определение стоимости квартиры с учетом того, что она «проблемная» или обременена жильцами.
2. Поиск покупателей с учетом продажи проблемной квартиры.
3. Подготовка документов к сделке.
4. Оформление договора купли-продажи (DCT).
5. Учет денежно-кредитной политики.
6. Продавец уезжает из квартиры, покупатель поселяется там.
7. Выписка от покупателя всех ранее зарегистрированных лиц.

Продавец не должен давать покупателю ложных обещаний, что зарегистрированные лица будут удалены из реестра.

лучше всего сообщить ему, что с этой проблемой ему придется разобраться самостоятельно после приобретения прав собственности.

Незнание покупателем проблем с квартирой становится поводом для оспаривания сделки и расторжения договора.

Процедура снятия с учета

После регистрации объекта недвижимости в Росреестре покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (ЕГРН), которая дает ему полномочия ответственно управлять своим имуществом. На этом основании он обращается в районный или городской суд по месту приобретения новоприобретенной квартиры на зарегистрированное лицо. Но сначала он должен уведомить о сроке давности, о необходимости подать в отставку и о своем намерении обратиться в суд.

лучше всего отправить это уведомление заказным письмом. Если получатель не ответит, через месяц может быть продолжена процедура возбуждения апелляции, в которой не оправданный гражданин выступит в качестве ответчика по гражданскому делу. Для этого собственник пишет жалобу по форме, установленной статьей 131 ГПК РФ, в которой указывает:

1. Причины подачи жалобы: покупка квартиры у не выписанных граждан.
2. Причины, по которым он купил «проблемную» квартиру.
3. Факт передачи ответчику сообщения о необходимости отмены регистрации и отказ ответчика (бездействие.

В запрашивающей части необходимо добавить следующие пункты:

1. Пожалуйста, примите к сведению жалобу полностью.
2. Разрешить обязательную выписку обвиняемого (с указанием его фамилии, имени и отчества).

По завершении текста ставится подпись и дата подачи заявления. Ниже приведен список приложений. Приложения предоставляются в соответствии со статьей 132 ГПК РФ, по количеству ответчиков и в соответствии с требованиями.

В их состав обязательно входят:

• Подготовка;
• выписка из ЕГРН;
• квитанции почтового отделения для отправки заказного письма ответчику;
• список приложения, подтверждающего отправку уведомления;
• уведомление о получении заказного письма;
• другая документация, подтверждающая легитимность заявки.

После определения даты судебного заседания необходимо выступить в суде, доказав, что лицо, не исключенное из реестра, утратило право пользования жильем.

Если суд вынесет положительное решение, необходимо:

1. достать выписку из судебного решения;
2. подождите 10 дней, чтобы он вступил в силу;
3. связаться с ней в МФЦ и запросить выписку у ответчика.

Если при этом посторонние арендаторы отказываются освободить помещение, необходимо обратиться в Службу судебных приставов и инициировать исполнительные процедуры по выселению.

Важно: если ваш запрос отклонен, вы можете подать апелляцию в суд вышестоящей юрисдикции в течение 10 дней с момента получения выписки из решения суда.

Плюсы и минусы продажи квартиры с прописанными жильцами

Рассмотрим основные преимущества и недостатки покупки и продажи у зарегистрированных людей для обеих сторон сделки:

Для продавца.Если цена будет существенно ниже рыночной, квартиру купят быстрее. Стоимость придется снизить минимум на 10%. Необходимо провести переговоры с покупателем и суметь убедить: не все будут согласиться на такой договор Для покупателя есть возможность приобрести жилье на 10-13% дешевле средней рыночной стоимости В дальнейшем могут возникнуть трудности с выпиской Если квартира приобретается в ипотеку, банк потребует от вас все записать до заключения договора купли-продажи, иначе может отказать в выдаче денег

Примечание! Самый простой способ — написать человеку с временной пропиской. Если вы не знаете, где он находится, просто дождитесь окончания периода регистрации, он будет автоматически отменен.

Как продать квартиру с прописанным человеком — оформление договора

Чтобы продать квартиру с залогом, нужно заключить договор. Как только он пройдет государственную регистрацию, его перейдет к новому собственнику.

Пакет документов

Стандартный пакет документов включает:

• свидетельство о регистрации права собственности;
• паспорта граждан, участвующих в сделке;
• документ — основание возникновения имущества (завещание, договор дарения и т д);
• свидетельство о регистрации;
• технический паспорт помещения.

Существует ряд других документов, которые могут потребоваться при определенных условиях, таких как отказ от покупки доли, согласие других владельцев и т.д.

Для квартиры с пространством

К стандартному пакету документов следует заказывать расширенную выписку из домовой книги. Перечислите всех граждан, зарегистрированных в помещениях, с учетом временно выехавших.

Если все арендаторы соглашаются на выезд, требуется нотариальное обязательство.

Демонстрация покупателю того, что зарегистрированное лицо не имеет исключительных прав на проживание, поможет:

• ордер на квартиру;
• документ о приватизации;
• для кооперативного жилья — документ об оплате паев;
• любой брачный контракт.

При составлении договора о регистрации права проживания этих лиц необходимо приложить разъясняющий его документ.

Несовершеннолетние

Внимательно изучите документы и все нюансы сделки перед подписанием договора купли-продажи

Чтобы отстранить несовершеннолетнего от регистрации, необходимо выполнить ряд условий.

Собственный

Если собственником дома является ребенок, необходимо обязательно получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки и попечительства. Придется собрать большой пакет документов.

Несовершеннолетнему необходимо предоставить в собственность другое жилое помещение, не меньшее, чем то, что у него было ранее. К качеству недвижимости предъявляются повышенные требования.

Для совершения сделки требуется письменное согласие законных представителей несовершеннолетнего: родителей, опекунов, опекунов.

Регистрация

перед оформлением сделки удобнее проверить несовершеннолетнего, прописанного в квартире. Процедура может быть проведена законным представителем одновременно с регистрацией несовершеннолетнего в другом жилом помещении. Также, в первую очередь, в данном объекте недвижимости должен зарегистрироваться представитель несовершеннолетнего.

Если регистрация сохраняется после смены собственника, выписка ребенка до 18 лет возможна только по решению суда. Покупатель должен будет доказать, что ребенок на самом деле не проживает в своем жилом помещении: он живет у родственников, опекуна или имеет другое жилое помещение.

Обращение в суд

Если вы не хотите продавать квартиру у зарегистрированного лица, чтобы не удешевлять ее стоимость, и это лицо не относится ни к одной из предыдущих категорий, есть два варианта решения этой проблемы: добровольно проверить или предъявить иск в суд. Во втором случае жалоба в целом удовлетворяется, единственный недостаток — дополнительные затраты и трата времени.

Новый хозяин квартиры тоже может написать такому человеку через суд. Все, что вам нужно, это жалоба с четким и подробным описанием ситуации, личный паспорт заявителя и документы, подтверждающие, что зарегистрированное лицо не имеет права на эту недвижимость.

В целом можно отметить следующий порядок действий:

• 

  Определение правовых оснований снятия арендатора с регистрации и подтверждение факта его добровольного выселения;

• Подача апелляции в территориальное отделение третейского суда (по месту жительства);
• К заявлению прилагается список подготовленных документов, в том числе договор купли-продажи квартиры, свидетельство о браке или его расторжении и показания свидетелей.

Также, если нет связи с человеком, который был зарегистрирован в течение длительного времени, долгое время не проживал в согласованном имуществе и не оплачивал счета, это хороший повод для выселения через суд.

Cнизить цeнy квapтиpы

Если нет возможности записать временных арендаторов, то с хозяином необходимо договориться о снижении цены.

Перед показом квартиры покупателям необходимо договориться о снижении цены. Лучше всего сделать это еще раз на этапе знакомства с владельцем дома — и до подписания договора об оказании пассажирских услуг.

Бывает, что сначала показывают квартиру, а потом уже с жильцами говорят об обмене. Это делается, когда им нужно получить транзакцию по любой цене. В большинстве случаев выключить его не получается, клиенты недовольны потерянным временем или могут поменять диктофон.

Вы можете объяснить владельцу причину скидки следующим образом:

1. Новому владельцу придется тратить дополнительные деньги каждый месяц, если коммунальные услуги пронумерованы в зависимости от количества выживших.
2. Найти покупателя будет сложно — если новый собственник решит продать квартиру вместе с просимыми.
3. Покупатель должен обратиться в суд — если жильцы решат уехать раньше срока.
4. Временные жильцы имеют право проживать в квартире до конца регистрационного периода — вместе со своими незрелыми детьми.

Как получить скидку от собственника квартиры

10-30%

более низкая стоимость квартиры с закрепленными жильцами

скрыть помещения зарегистрированных арендаторов невозможно.

Согласно закону, продавец должен сообщить покупателю о временных арендаторах квартиры до подписания договора.

Если вы не сообщите о временном разрешении в квартире, покупатель инициирует сделку в суде и потребует деньги обратно.

Покупатель имеет право отказаться от сделки и получить деньги обратно, если он не был проинформирован о временных арендаторах

Непривлекательное предложение

Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами? Как мы уже выяснили, право на это имеют домовладельцы. Вышеуказанные операции не запрещены законом. Но некоторые конструктивные особенности у них есть.

Кроме того, продажа собственности, в которой кто-то зарегистрирован, является непривлекательной для покупателей операцией. В частности, в связи с тем, что регистрация позволяет зарегистрированным лицам проживать на определенной территории.

Покупатели редко принимают договор с жильем, в котором зарегистрированы граждане. На самом деле не все так страшно, как кажется. Учитывая некоторые особенности сделки, избавиться от квартиры можно за несколько месяцев.

Как продать квартиру с прописанными людьми?

Чтобы продать квартиру временно или постоянно зарегистрированным людям, нужно постараться договориться с ними о выписке. Если они согласны, покупатель не обязан делать скидку. Если я не согласен с утверждением или отменить его невозможно, то о продаже жилья по рыночной стоимости нужно забыть.

Пошаговая транзакция состоит из нескольких этапов:

1. Найдите покупателя и обговорите условия сделки.
2. Составьте предварительный договор купли-продажи, если родственники согласны подписать, но это требует времени. В предварительном контракте указываются точные сроки заключения основной денежно-кредитной политики.
3. Заключение основной денежно-кредитной политики как минимум в трех экземплярах. Каждый должен быть подписан всеми сторонами сделки или представителем отсутствующего лица с предъявлением нотариальной доверенности.
4. Представление документов для регистрации смены собственника. Вы можете связаться с Росреестром напрямую или отправить их через МФЦ.
5. Получите готовый пакет документов после регистрации.

Примечание: перед отправкой документов стоит заранее записаться на прием. Это избавит вас от долгого ожидания своей очереди.

Документы

Для продажи квартиры зарегистрированному родственнику продавец должен предоставить:

• заграничный пасспорт;
• расширенная выписка из ЕГРН;
• отрывок из домашней книги;
• технический паспорт;
• документ, на основании которого зарегистрировано право собственности;
• справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• нотариальное согласие супруга, если имущество приобретено в браке;
• разрешение органа опеки и попечительства в случае продажи имущества ребенка.

Покупателю нужен только паспорт. Если он женат, ему потребуется согласие супруги на покупку недвижимости на общие деньги или брачный договор.

Расходы и сроки регистрации

Запись транзакции при обращении в Росреестр займет 9 рабочих дней, в МФЦ — 7 рабочих дней. Если стороны оформили нотариально заверенный ДКТ, все будет оформлено в течение 3 рабочих дней.

Размер госпошлины для физических лиц составляет 2 000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.

Важно! Если продается доля в имуществе ребенка или недвижимом имуществе, DCT должен быть нотариально заверен. Размер пошлины составит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Негативные последствия для покупателя и продавца

Прежде чем покупать квартиру с зарегистрированными в ней людьми или продавать такое жилье, стороны должны учитывать следующие риски:

1. Нежелание гражданина выезжать из жилплощади.
2. Преференциальный статус зарегистрированного лица — несовершеннолетний или недееспособный. В совершении сделки может быть отказано, если продавец не предоставит разрешение органов опеки и попечительства на извлечение этого лица.
3. Право зарегистрированного лица проживать там, где оно зарегистрировано. Таким образом, новый владелец столкнулся с нежелательным соседством.

Риски покупки квартиры на зарегистрированное лицо и вероятность ее выселения всегда зависят от конкретной ситуации. Все подводные камни необходимо обсудить до закрытия сделки. Некоторые моменты отражены в договоре купли-продажи.

Если продавец не сообщает о людях, прописанных в квартире, покупатель должен сам проверить ее чистоту. В его интересах собрать исчерпывающую информацию, которая позволит ему принять рациональное решение.

Как выписать человека из квартиры?

После покупки квартиры с временно зарегистрированными людьми вы можете просто дождаться крайнего срока регистрации или написать им по договоренности. Если они не согласны, им придется обратиться в суд.

Подумайте, что делать новому владельцу в разных ситуациях.

Если он согласен

Если человек согласен на выписку, он должен самостоятельно подать заявление в УВМ МВД по месту прописки. В вашем паспорте будет соответствующая отметка.

Альтернативный вариант — зарегистрироваться по другому адресу. В этом случае предыдущая регистрация будет автоматически отменена. Если человек по каким-либо причинам не может лично явиться в УВМ МВД, собственник имеет право подать жалобу в суд, а зарегистрированный (ответчик) — поддержать жалобу.

Без согласия

Чаще всего люди не соглашаются на выезд, и здесь у хозяина остается только один вариант — обратиться в суд, мотивируя это одной из причин:

1. Квартира была куплена перед свадьбой. В браке один из супругов зарегистрировал другого, после развода он отказывается переезжать и выезжать.
2. Мать или отец лишены родительских прав. По решению суда они не могут общаться с проживающим в квартире ребенком и обязаны переехать.
3. Мужчина купил квартиру, но не знал о наличии в ней зарегистрированных граждан.
4. Зарегистрированный гражданин длительное время отсутствует в квартире, коммунальные услуги не оплачивает.

В жалобе необходимо подробно описать обстоятельства дела, чтобы дело было рассмотрено в пользу истца.

Кто они — прописанные в квартире люди?

Гражданин прописался в вашей квартире на «обременение имущества» покупателя. Это означает, что третьи лица имеют права на жилье, которое вы хотите продать. И это обстоятельство может помешать вам совершить сделку купли-продажи.

Сама регистрация — это только административный акт. Не дает никаких прав на жилье, кроме возможности там жить. Таким образом, собственник может продать свою квартиру без проблем, без согласия зарегистрированных в ней людей. Но что с ней будет делать покупатель — другой вопрос.

В квартире хозяина может зарегистрироваться любой желающий. Но обычно к таким людям относятся:

• первоначально подписанные гражданами, ранее не участвовавшими в приватизации;
• супруги, вселенные и зарегистрированные после регистрации брака;
• дети, рожденные после переезда квартиры в собственность одного из родителей;
• посторонние лица, которых собственник зарегистрировал временно или постоянно по месту жительства.

Правовой статус прописанных лиц

Наличие вида на жительство не делает человека владельцем квартиры

Не следует думать, что если человек прописан только в квартире, не имея права распоряжаться, он ограничен в своих возможностях и его интересы никак не гарантированы. Лицо, зарегистрированное по определенному адресу, имеет определенные права, а именно:

• оформление документов, где требуется адрес регистрации, например ИНН и СНИЛС;
• открытие ИП;
• беспрепятственно проживать на территории региона, в котором произведена регистрация;
• пользование имуществом квартиры, в которой он имеет вид на жительство;
• получение места в школе, детском саду, учреждении для ребенка;
• используемый аппарат;
• предоставить согласие на регистрацию в квартире других людей.

Несмотря на широкий спектр возможностей, человек не имеет права распоряжаться. Стать полноценным владельцем дома можно только после регистрации прав, которых регистрация не дает.

На что следует обратить внимание при покупке жилья с обременением

Продавец не всегда честно скажет, что в его квартире зарегистрированы посторонние лица. То есть на момент продажи их не отменяли. Или у кого есть отбывающий наказание родственник, которого на этом основании временно выписали из квартиры. Но через несколько лет он вернется и попросит восстановить свои права.

Поэтому перед покупкой квартиры (особенно если ее цена на удивление невысока по сравнению с аналогичным жильем такого уровня) следует самостоятельно найти необходимую информацию.

Для этого необходимо запросить у собственника расширенную выписку из карточки квартиры с информацией о каждом зарегистрированном лице (так называемая форма 10 и форма 17). Также, помимо тех, кто сейчас прописан в квартире, в эту карту входят те, кто был ранее зарегистрирован, кто уехал и кто уехал. На карте также указано, почему бывшие жители покинули квартиру.

Такую карту владелец может легко получить, предъявив паспорт и подтвердив право на квартиру справкой или выпиской из реестра.

Только имея на руках эту карту, вы можете принять решение, покупать ли предлагаемую квартиру или искать «чистый» вариант.

Необходимые документы

Чтобы понять, можно ли продать квартиру, если в ней прописан человек, необходимо изучить весь процесс проведения сделки. Один из ее этапов — сбор необходимых документов. Об этих вопросах может позаботиться даже юрист.

Документы, необходимые для рассматриваемой сделки, включают следующее:

• выписка из реестра недвижимого имущества на квартиру;
• документы, идентифицирующие стороны сделки (покупатель и продавец);
• договор о получении жилья продавцом (купля-продажа, приватизация, дарение и так далее);
• выписка из домовой книги с данными о зарегистрированных лицах;
• паспорт технического помещения;
• справка об отсутствии (наличии) задолженности по векселям;
• контракт на продажу.

Список может быть интегрирован в индивидуальные ситуации. Например, если есть совладелец, его согласие на продажу. Лучше всего доверить контролера сделки нотариусу.

Принудительное выселение жильцов

Мнение эксперта Макаров Игорь Тарасович — юрисконсульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт работы с документами. Новый или старый собственник, как правообладатель, имеет право регистрировать арендаторов, прошедших регистрацию в собственности после ее приватизации.

Есть два способа решить проблему отмены:

1. Убедить зарегистрированное лицо покинуть приватизированную квартиру. Если гражданин соглашается, он обращается в счетный орган с подачей необходимых документов и снимается с регистрации.
2. Принудительное лишение возможности жить через обращение в милицию.

Продать квартиру на зарегистрированное лицо несложно, но проверить арендатора не всегда возможно. Проблемы могут возникнуть с зарегистрированными лицами.

Но суд всегда идет навстречу, если могут быть доказаны следующие факты:

• житель не оплачивает коммунальные услуги или не платит квартплату более полугода;
• если человек не имеет права на жилище, например, бывшая жена проживает в квартире мужа, приобретенной до оформления брака;
• сделать помещение непригодным для использования арендатором;
• когда жилые помещения используются не по назначению;
• систематическое нарушение прав окружающих граждан;
• когда человек находится в тюрьме или длительное время не появляется по месту прописки.

Чтобы управлять человеком без его согласия, собственник недвижимости должен будет сделать следующее:

1. Подать жалобу с просьбой о выписке. Если человек по-прежнему проживает в квартире, необходимо подать заявление о его выселении из квартиры. К жалобе прилагаются документы о праве собственности на недвижимое имущество, на которое зарегистрировано помещение.
2. В суде вы должны будете представить доказательства того, что выписываемое лицо имеет другое жилье, куда он может переехать и где он может зарегистрироваться. В противном случае суд может дать время, пока человек не зарегистрируется по другому адресу.
3. Если суд вынесет решение в пользу истца, необходимо оформить исполнительный лист, после чего с помощью судебных приставов нанимателя увольняют.

Источники:

• https://SocPrav.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom
• http://tv-gubernia.ru/articles/mozhno_li_prodat_kvartiru_s_propisannym_chelovekom/
• https://ahrfn.com/prodazha-kvartiry/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom.html
• https://Glavny-yurist.ru/prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom.html
• https://ros-nasledstvo.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom/
• https://pravovdom.ru/kvartira/registraciya/prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom.html
• https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/obremenenie/bez-soglasiya-propisannogo-cheloveka.html
• https://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom.html
• https://PravoNedv.ru/kvartira/prodazha/s-propisannymi-v-nej-lyudmi.html
• https://J.Etagi.com/stati/instrukcii/kak-prodat-kvartiru-s-vremennymi-zhil/
• https://BusinessMan.ru/kak-prodat-kvartiru-s-propisannyim-chelovekom-poryadok-deystviy-i-rekomendatsii.html
• http://juresovet.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-v-nej-chelovekom/
• https://urist-bogatyr.ru/article-item/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym/
• https://ZHKH-RF.ru/kak-mozhno-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom-bez-ego-soglasiya-est-li-ogranicheniya/