Определение понятий
Статья 123 Гражданского кодекса определяет партнерство в сфере недвижимости.
По его словам, ТСН — это объединение собственников недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищества для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Он также может решить другие проблемы, не нарушающие закон.
В этом модуле не только проще отслеживать объекты недвижимости, но и управлять ими. Например, арендаторы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работа лифта и т.д.) и на прилегающей территории. Их цель — обеспечить комфортные условия проживания.
Эта ассоциация является юридическим лицом, члены которого владеют недвижимостью одного типа.
Партнерство объединяет владельцев любой недвижимости:
- Помещения (как жилые, так и нежилые) в здании (или нескольких).
- Жилые или загородные дома.
- Летние домики.
- Сады или огороды.
Нормативная база
Законодательство, регулирующее деятельность товарищества:
- дееспособность юридического лица, определяемая ст. 49 Гражданского кодекса
- основные принципы работы, положения, распределение прав на недвижимое имущество, особенности управления ТСН (статьи 123, пункты 12-14 того же кодекса)
- организационно-правовая форма и правила проведения собраний участников товарищества собственников имущества (статьи 181.1 — 181.5)
- определение товарищества для домовладельцев и принципы его функционирования, которое является частным случаем TSN (статья 135 Кодекса домовладельцев), а также правила создания такой ассоциации (статья 136), членство (статья 143), собрания участников (ст. 145), деятельность председателя правления (ст. 149), ревизионной комиссии (ст. 150), хозяйственная деятельность совладельцев (ст. 152)
- управление кондоминиумами или МКД (восьмой раздел Жилищного кодекса).
Законодательное регулирование вопроса
Изменения в Гражданский кодекс, произошедшие в 2014 году, коснулись практически всех собственников (а не только юридических лиц), даже если закон не требует от них прохождения процедуры перерегистрации.
TSN регулируется на основе общей правовой базы в сфере недвижимости.
К законодательным актам, относящимся к данному типу организаций, относятся:
- Гражданский кодекс Российской Федерации — статьи 49, 65, 123, 174, 181, 182 и 218.
- ЖК РФ — Статьи 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152 и 161.
Кстати, с 2014 года в законодательство внесены изменения, согласно которым СНТ (некоммерческие садоводческие товарищества) и ТСЖ (товарищества собственников жилья) теперь создаются в форме ТСН0
.
Функции, задачи и цели организации
Функции в TSN распределены следующим образом:
Контроль и управление осуществляется на собрании собственников.- Реализация решений осуществляется коллективно (путем формирования совета) или индивидуально (по решению председателя).
- Контроль за аппаратом управления осуществляет комитет по аудиту.
Основная задача этого объединения — организация коллективного пользования недвижимостью. Благодаря партнерству собственников недвижимости владельцы могут управлять самостоятельно, без привлечения сторонних организаций (например, управляющих компаний).
В чем разница между ТСН и ТСЖ
До начала осени 2014 года в России регистрировались товарищества собственников жилья (ТСЖ). Они созданы согласно Жилищному кодексу. Теперь у ГК появилась новая концепция: юридическое лицо ТСН. Разница между этими формами управления заключается в следующем: товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается в рамках многоквартирного дома, товарищество может включать как один дом, так и несколько других домов. Еще одно небольшое отличие: товарищества собственников жилья в основном занимаются обслуживанием и использованием жилой недвижимости, а TSN, помимо обслуживания и использования, может выступать в качестве арендодателя, имея доход в пользу всех собственников.
Основные цели и задачи деятельности ТСН
Задача — организовать рациональное и правильное использование недвижимости по назначению. Кроме того, все бытовые и ремонтные работы также выполняются силами объединения и обсуждаются во время встречи.
Создание ТСН и его дальнейшее функционирование направлены на:
- управление контролируемым имуществом путем обсуждения неотложных вопросов собственниками на собрании
- выполнение решений, принятых избранным советом, членами компании или исключительно председателем этого совета
- контроль действий аппарата управления (осуществляется ревизионной комиссией)
Права и обязанности
Правоспособность товарищества собственников имущества закреплена в основном документе — уставе организации.
В этой форме юридического лица заинтересованная сторона владеет отдельными отдельными активами, которые при необходимости будут использоваться для выполнения взятых на себя обязательств.
Поэтому участники не несут ответственности за действия организации:
- Дочерних компаний нет.
- Никакой солидарности.
- Нет собственного капитала.
Партнерство берет на себя ответственность за формирование контрольных и руководящих органов, созданных для утверждения и принятия решений его членами и другими юридическими лицами (например, для выполнения строительных работ или подключения к сети обслуживания). Главный руководящий орган ассоциации должен принять решение об определении обязательных взносов для членов организации.
ТСН может осуществлять предпринимательскую деятельность и получать от нее доход (согласно ГК РФ), но при двух условиях:
- Эта деятельность должна соответствовать целям ассоциации (закрепленным в уставе).
- Прибыль не может быть распределена между членами организации.
Все действия организации должны соответствовать ее целям и задачам. Ассоциация имеет право:
Заключать договоры, отвечающие потребностям и интересам ее участников: определять управление общим имуществом организации, оказывать жилищно-коммунальные услуги и т.д.- Определите показатель доходов и расходов организации за год, сделав оценку. На основании этого будет составлен план взносов и выплат, рассчитанный на каждого собственника (с учетом его доли в праве долевой собственности на активы).
- Определять перевод и получение денежных средств лицами, выполняющими работы для ТСН и оказывающими услуги.
- Заключить договор купли-продажи недвижимости (в долевой собственности), а также аренды (ограниченное или полное использование части общего имущества) или обмена имущества в партнерстве.
- Выполняем работы и оказываем услуги собственникам недвижимости.
- Получение и использование кредитов в банках.
Если участники не выполняют свои обязательства в соответствии с уставом или решением собрания, товарищество может попытаться в суде принудить их выполнить свои обязательства, произвести платежи или взносы. Кроме того, организация в суде может потребовать от правонарушителей компенсации за ущерб, причиненный неисполнением акционерами своих обязательств.
TNS обязуется:
- Осуществляет свою деятельность в рамках правил, установленных законодательством, а также в соответствии со своим уставом.
- Заключаем договоры с посторонними на выполнение конкретных работ.
- Выполнять взятые на себя обязательства и следить за здоровьем и техническим состоянием общего блага.
Владелец становится членом TSN после подачи заявки на членство. Вы можете выйти из партнерства, подав заявку на отказ.
Его члены имеют право:
- Запросите в ТСН информацию о его деятельности.
- Участвовать в деятельности ассоциации самостоятельно или путем направления доверенного лица (выбор и подача заявок на руководящие должности, внесение предложений по повышению качества работы).
- Если они не согласны с решением руководящих органов, они могут обжаловать его в суде.
- Знайте основные документы организации.
- Требовать от ТСН надлежащего качества услуг и работ, которые они обязаны выполнять в соответствии с уставом.
Сходства и различия ТСЖ и ТСН
Товарищество собственников жилья и ТСН во многом схожи: как по цели их деятельности, так и по организационным аспектам. Пока у них нет явных существенных различий, кроме того, что партнерство собственников недвижимости подразумевает более широкий круг возможных субъектов управления. Для наглядности основные моменты сходства и различия этих форм управления представлены в таблице:
|
Ядро организации |
Некоммерческая организация |
|
|
Форма организации |
Корпоративный орган |
|
|
Органы управления |
Есть президент и совет |
|
|
Субъекты управления |
Подходит только для домашнего хозяйства |
Его можно организовать для управления любым имуществом |
|
Обязанность |
Обязанность управлять общим имуществом и обеспечивать коммунальные услуги |
В Жилищном кодексе РФ прямо не прописана обязанность по управлению общим имуществом и оказанию коммунальных услуг |
|
Система налогообложения |
Уполномочен поддерживать упрощенную систему налогообложения |
допускается сохранение упрощенной или общей налоговой системы |
|
Кто может сформировать партнерство |
Только физические лица |
Физические и юридические лица; ассоциации физических и юридических лиц |
Порядок оформления
В уставе ассоциации должно быть указано:
Имя и фамилия.- Позиция.
- Легальное положение.
- Состав руководящего органа (собственники включены в сборку).
- Объект (имущество под контролем) и задачи ТСН.
- Разграничение компетенций между органами ассоциации.
- Порядок принятия решения (которое должно приниматься единогласно, а какое — большинством).
Членами ТСН (и одновременно его учредителями) могут быть:
- Владельцы FIS недвижимого имущества, обозначенного как актив общего пользования.
- Юридические лица, которые имеют право владеть, управлять и управлять собственностью товарищества.
Присоединившись к организации и заполнив заявку, желающий указывает в ней информацию о себе. Впоследствии эта информация будет внесена в реестр, чтобы можно было точно определить, какое имущество (квота) принадлежит конкретному участнику. Если произошли какие-либо изменения в секторе недвижимости или если изменились личные данные, участник TSN должен будет уведомить правление организации.
Жестких и четко определенных требований к уставу партнерства в законодательстве нет. Главное, чтобы его положения не нарушали нормы жилищного и гражданского кодексов.
Преимущества и недостатки такого объединения
Преимущества присоединения к владельцам заключаются в следующем:
Собственники самостоятельно (на собрании) выбирают и принимают решения, а также управляют домом или земельным участком. Принимая решения, прислушивайтесь к мнению каждого собственника-участника ТСН.- В уставе есть очень четкие и прозрачные положения, на которых строится дальнейшая деятельность: оказание жилищно-коммунальных услуг, выполнение ремонтно-строительных работ и т.д. Партнерство занимается только теми вопросами, которые прописаны в его уставе. Срок ее деятельности также указывается в уставе: обычно организация создается в неограниченном количестве, но при желании собственники могут ограничить продолжительность ее деятельности.
- TSN выделяется своим прямым управлением, благодаря которому каждый владелец партнерства знает, какие решения необходимо принять, на какие паевые инвестиционные фонды будут потрачены и так далее, благодаря этому будет намного меньше недоразумений или нерациональных действий. И все решения, принимаемые собственниками, утверждаются на собрании, где они определяют план дальнейших действий, сроки работы и статьи затрат, обязательства участников и так далее
- Партнерство объединяет одновременно множество собственников, благодаря чему можно собрать гораздо больше средств и решить более серьезные проблемы.
- Такое объединение может приносить доход. Например, можно получить прибыль, сдав в аренду определенную территорию или помещение. Арендные отношения товарищества — это разрешенная законом коммерческая деятельность. Его участники автономно распределяют полученный доход.
К недостаткам сочетания можно отнести следующие:
- Это не универсальная организация с легальным статусом, которая решит любую проблему. Многое зависит от типа недвижимости. Не все владельцы должны сотрудничать. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
- Риск неудачи ассоциации высок. В этом случае собственники не смогут вернуть свои средства и вклады.
- ТСН необходимо получить лицензию на осуществление деятельности, указанной в уставе. На это потребуется дополнительное время, усилия и деньги.
Источники:
- http://PropertyHelp.ru/kvartira/uk/tovarishhestvo-sobstvennikov-nedvizhimosti.html
- https://m2keep.ru/upravlenie-mkd/tsn
- https://vgkh.ru/articles/tsn-novaya-forma/