Образец расторжения договора аренды нежилого помещения 2021

Кто и в каких случаях может расторгнуть арендный договор

Гражданский кодекс Российской Федерации в основном регулирует порядок прекращения договорных правоотношений и заключения соответствующих договоров. В частности, согласно ст. 452 ГК РФ стороны договора аренды могут обратиться в суд, если конфликт не может быть разрешен мирным путем: например, когда одна сторона желает расторгнуть договор, а другая выступает против.

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в судебном порядке (только после направления арендатору письменного уведомления о необходимости исполнения своих обязательств в разумные сроки), если арендатор:

• не ремонтирует имущество, если это его обязанность по соглашению или по закону;
• по истечении установленного договорами срока платежа не внесла арендную плату (более двух раз подряд);
• значительно ухудшает качество актива или использует его со значительным нарушением (договорных условий или целей) или с неоднократными нарушениями.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ у арендодателя могут быть другие причины досрочного прекращения сделки. Правило распространяется и на арендатора.

Согласно ст. 620 ГК РФ арендатор вправе досрочно расторгнуть сделку в судебном порядке при:

• имущество (по независящим от арендатора обстоятельствам) оказалось непригодным для использования;
• арендодатель не проводит капитальный ремонт собственности в согласованные или разумные сроки, если это входит в его компетенцию;
• при заключении договора аренды арендодатель умалчивает о недостатках имущества, которые препятствуют его функционированию и которые арендатор не смог обнаружить при заключении сделки, когда он осмотрел или проверил имущество;
• не передает или иным образом не препятствует использованию собственности.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились расторгнуть договор аренды — подписываем договор. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства закончились.

Соглашение оформлено как основное соглашение. Если вы заверили договор у нотариуса, принесите ему договор. На учете в Росреестре — там прекращение.

В договоре напишите:

1. С какой даты истекает срок аренды.
2. В какой день арендатор выезжает и возвращает помещение согласно акту.
3. Сколько времени нужно арендодателю, чтобы вернуть залог и оплатить ремонт.
4. Как долго арендатор оплачивает арендную задолженность.

Вернуть помещение согласно акту. Пока вы не подпишите акт, арендная плата взимается.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Расторжение договора возможно тремя способами: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и в судебном порядке.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель соглашаются расторгнуть договор аренды — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — при наличии в срочном договоре права арендатора досрочно отказаться от договора аренды с указанием причин или без таковых, отправив сообщение — ч. 2 ст. 450, стр. 6, арт. 620 ГК РФ. И в любое время — при постоянной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда домовладелец выступает против расторжения договора и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например не разрешает ввоз товара;

— в помещении появились недоработки, которые не заметили при поступлении, например, сильный запах краски из следующего цеха и у вас кафетерий;

— помещение требует капитального ремонта, но арендатор его игнорирует;

— помещения сожжены, затоплены или разрушены;

— по иным причинам, предусмотренным договором, например, в случае банкротства одной из сторон;

— со значительным изменением непредвиденных обстоятельств.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Ищите право арендатора на односторонний отказ в последних разделах договора аренды под названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Одновременно посмотрите на остальной текст. Закон мог «цепляться» за невыполнение арендатором обязательства, например, по ремонту помещения.

Если вы не нашли в договоре права на односторонний отказ, попробуйте договориться между сторонами. Вряд ли собственник согласится расторгнуть договор в тот же день. На поиск нового арендодателя нужно время, потому что свободное место — это упущенная выгода. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении контракта на следующий или следующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Это сработает только в том случае, если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бесполезно тратить время и деньги на 100% отказ в суде.

Бывает, что у собственника нет возможности расторгнуть договор, приходится платить арендную плату. Потому что вариант «уходи и не плати» еще хуже.

Последствия расторжения договора аренды

После расторжения договора аренды (неважно, по соглашению сторон или по решению суда) отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Это означает, что они возвращаются к условиям, существовавшим до заключения договора. Арендодатель забирает свою собственность, и арендатор больше не может ею пользоваться, но при этом избавляется от обязанности платить арендную плату.

Для передачи права собственности от одной стороны к другой необходимо оформить акт приема-передачи. Он описывает состояние арендованного объекта на момент передачи, а также указывает список дефектов. Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире были разбиты окна и порвалась люстра), домовладелец может требовать возмещения ущерба — сначала в предварительном порядке, а затем по судебный способ.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Найдите в договоре, за сколько времени до отъезда вы должны отправить домовладельцу уведомление о досрочном расторжении договора. В постоянном контракте это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но иногда его изменяют в договоре.

1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если вы отказываетесь по какой-либо причине, укажите это. Предложите срок возврата депозита и компенсации за ремонт.
2. Отправьте арендодателю уведомление заказным письмом со списком приложений и подтверждением получения на адрес договора. Инвентаризация вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о доставке — что арендатор получил письмо. В качестве альтернативы вы можете отправить собственнику уведомление с подписью.
3. По истечении срока действия договора договор аренды истекает. Предложите арендодателю вернуть помещение и подписать акт. Пока вы не подпишите акт, арендная плата взимается.
4. Зарегистрировали договор аренды в Росреестре — обращайтесь туда еще раз для оформления расторжения.

Как составляется соглашение о расторжении сделки

Арендодатель и арендатор, достигшие взаимного согласия о прекращении договора аренды, подписывают договор о прекращении договора аренды нежилого помещения. Поскольку это фактически дополнение к договору аренды, этот документ часто называют дополнительным соглашением о прекращении аренды; образец документа не имеет юридических требований к своему содержанию, участники сами решают, что там указывать.

Образец расторжения договора аренды нежилого помещения

При этом рекомендуется структурно отразить в документе следующую информацию:

1. Название документа — «Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения» с указанием места и даты составления документа, а также его номера.
2. Персональные данные арендодателя и арендатора. Для юридических лиц это их полное наименование плюс данные о государственной регистрации в соответствующем штате. Для физических лиц это паспортные данные плюс информация о месте жительства.
3. Какой договор (с указанием номера) расторгнут (признан недействительным) и с какой даты он наступает.
4. Указание акта приема-передачи, по которому передается помещение.
5. Никаких взаимных претензий.
6. Дата подписания сторонами.

Образец акта приема-передачи

Количество экземпляров договора должно соответствовать количеству участников расторгаемого договора аренды. При заключении сделки по аренде нежилого помещения на срок более одного года ее участники должны совместно обратиться в Федеральный реестр для внесения информации о прекращении права пользования помещением в ЕГРН.

Какими документами нужно дополнить соглашение о расторжении сделки

Для прекращения аренды нежилого помещения к договору необходимо приложить следующие документы:

• копия договора аренды (который расторгнут);
• документы, подтверждающие личности участников;
• акт приема-передачи недвижимого имущества — со сведениями о сторонах (с указанием их реквизитов), объектах в переданных нежилых помещениях, состоянии этих объектов, а также состоянии всей нежилой недвижимости в целом;
• уведомление о решении любой из сторон прекратить транзакцию отправляется другой стороне. В нем должны быть указаны наименование, информация о прекращаемой сделке, данные сторон, их реквизиты, причины этого решения со ссылкой на закон, дату прекращения правоотношений и составления документа, подпись отправителя.

Что будет с депозитом и расходами на ремонт

По умолчанию при расторжении договора арендодатель возвращает арендатору задаток, как того требует ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В контракте есть и другие условия. Например, залог в случае отказа арендатора от аренды остается у арендодателя в качестве компенсации убытков или платежа за последний месяц аренды.

Арендодатель возмещает арендатору стоимость ремонта, если он дал согласие на работу — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре опять же другие правила, например кредит на ремонт в счет оплаты первых месяцев аренды.

Алгоритм расторжения арендного договора

Расторжение договора аренды (пример договора содержит все необходимые детали) может происходить по следующему алгоритму действий:

1. Составьте два экземпляра договора для совершения сделки с подписями сторон.
2. Подготовка необходимых дополнительных документов
3. Обратиться в Росреестр для внесения записи в ЕГРН о заключении сделки, если срок ее действия превышает один год.
4. После внесения этой записи в USRN транзакция становится недействительной.

Если одна из сторон сделки возражает против ее разрешения, заинтересованная сторона должна будет выполнить следующие шаги:

1. Напишите и отправьте сообщение о намерении расторгнуть договор аренды (вы можете отправить его по почте, чтобы отследить получение другой стороной). Это уведомление может считаться одним месяцем с даты получения. После этого контрагент может дать согласие на расторжение договора. Затем составляется дополнительное соглашение к основному договору. Контрагент, который намеревается расторгнуть контракты, имеет право подать апелляцию судье только в том случае, если направленное им сообщение игнорируется вторым контрагентом.
2. Подача соответствующей жалобы в суд (с указанием всех важных обстоятельств дела и причин расторжения договора аренды).
3. Рассмотрение дела в суде.
4. Премия. Если суд решит, что причин для расторжения договора недостаточно, жалоба не будет удовлетворена.

Источники:

• https://ppt.ru/forms/arenda/rastorjenie-dogovora
• https://e-kontur.ru/enquiry/1331/break_rent
• https://nalog-nalog.ru/dogovory/kto-i-kak-mozhet-rastorgnut-dogovor-arendy/