Как оформить обмен квартирами с доплатой?

О законодательстве – в двух словах

Договор обмена предусмотрен статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации. На него распространяются те же условия договора купли-продажи. Другими словами, стороны должны определиться по двум важным моментам:

1. Точно идентифицируйте предметы, которые нужно обменять (местоположение, адрес, площадь, инвентарный номер и другие важные моменты);
2. Согласен по стоимости. При необходимости определяется обязанность по уплате дополнительных платежей за определенную часть, а также размер и порядок зачисления денежных средств.

Требования к квартире для обмена:

• Находиться в частной собственности (контрагент должен иметь право владеть и распоряжаться объектом);
• Без обременения (квартира не взыскана, не заложена, не подлежит претензиям третьих лиц).

Важно! Согласно ст. 72 ТК РФ, пользователи квартиры, находящейся в социальной аренде, также имеют право обменять объект. Они могут сделать это с пользователем того же владельца. На практике такие операции редки.

Как поменять квартиру в ипотеке?

Если ипотечный кредит берется на имеющуюся квартиру, возникают определенные сложности. При планировании обмена учитывайте следующее:

• Некоторые банки требуют, чтобы вы полностью или частично погасили сумму кредита. У каждой кредитной организации свои условия.

• При обмене квартиры, если задолженность не погашена, ипотека переводится на приобретаемое жилье.

• Банк должен оценить квартиру, на которую вы хотите обменять, и дать свое согласие на сделку. Без согласия ничего работать не будет.

Обмен ипотечной квартиры заключается в следующем:

1. Заключены два договора: на продажу дома и на покупку новой квартиры.

2. Осуществляется регистрация права собственности на новую квартиру, а также оформление прав на новую недвижимость в банке.

3. Снимается залог с ранее проданного жилья. До этого времени старое имущество находится в залоге у банка.

При необходимости применения данной схемы рекомендуется обращаться в агентство, специализирующееся на таких операциях. Профессиональные специалисты смогут совершить сделку максимально быстро.

Проценты по ипотеке на сегодня

• Новостройки

  От 0,1%

• Перепродажа

  От 4,7%

• Рефинансирование

  От 6%

Можно ли использовать материнский капитал

Сегодня закон не запрещает доплачивать за проживание за счет средств имеющегося материнского капитала. Это требует улучшения жилищных условий семьи после операции. Например, обмен вашей жилой недвижимости на дорогую квартиру гораздо меньшей площади совершенно нереален, так как в такой ситуации получить согласование в Пенсионном фонде точно не удастся.

Каждая операция проводится в соответствии с действующими правилами, которые предусмотрены для купли-продажи жилой недвижимости за счет средств имеющегося капитала матери:

• в подготовленном договоре отмечается факт оплаты жилой недвижимости финансовыми средствами, выделенными из материнского капитала;
• также обязательно указывается возможная отсрочка выплаты из-за проверки документов Пенсионным фондом на какое-то время;
• при регистрации приобретенное жилье делится между имеющимися членами семьи с распределением равных долей по площади.

Оформление сделки

Для обмена квартиры понадобятся те же документы, что и при продаже:

• свидетельство о постановке на учет на квартиру, выписку из ЕГРН;
• документ, подтверждающий способ приобретения (договор купли-продажи, долевое строительство и т д);
• идентификация каждой стороны сделки;
• согласие супруга, если объект приобретен в браке;
• согласие органов опеки, если в квартире проживают дети;
• другие документы (сведения об отсутствии долгов, сведения о проживающих в квартире).

Характеристики сделки:

1. Договор оформляется письменно в 3-х экземплярах (один — сторонам, третий — в Росреестр);
2. Перед подпиской определяются условия доплаты;
3. Сделка подлежит регистрации в Росреестре (удобнее — через МФЦ).

Внимание! Как правило, нотариальное заверение договора обмена не требуется, но лучше им воспользоваться.

На что нужно обратить внимание

1. Скорее всего старая квартира будет продаваться со скидкой. Обычно при продаже квартиры устанавливаются две цены: желаемая и цена быстрой продажи, то есть ниже рыночной. Размер скидки обычно не превышает 15%, но может увеличиваться, если жилье для продажи не требуется.
2. Квартиру нельзя продать в оговоренный срок. Таким образом, возможны несколько вариантов: продлить бронирование нового здания, снизить продажную цену, вернуть стоимость бронирования или первый взнос. Все оговаривается с застройщиком и агентством.

Сделка может повлечь за собой дополнительные расходы. Вы должны будете заплатить агентству комиссию за продажу старой квартиры, подтверждающую сделку. Но некоторые застройщики могут взять на себя все или часть этих расходов, например, заплатив комиссию агентству. Вы можете купить квартиру в новостройке только в рамках программы trade-in.

Обмен произошел. Что делать дальше?

Ремонт, конечно. Необходимо убрать воспоминания о предыдущем хозяине со стен, потолка и пола. Вы можете сами клеить обои и пройти мастер-классы по нанесению венецианской штукатурки. Или можно сделать это проще и обратиться к профессионалам: заказать капитальный ремонт под ключ. Ремонтом вашего нового жилого помещения займутся профессионалы: составят смету, разработают архитектурный проект, закупят материалы, утилизируют строительный мусор и даже проведут финальную уборку после ремонта. И все это за фиксированное время и за фиксированные деньги. Вам остается только выбрать дизайн, получить готовую квартиру и пригласить гостей на новоселье

Встречная продажа квартир: есть ли в этом смысл?

В Интернете есть много советов, что лучше всего организовать обмен через два договора купли-продажи. Не рекомендую использовать эту схему по следующим причинам:

1. Фактически нет покупки или продажи, но обмен, деньги не переводятся;
2. В случае отмены сделки вернуть предыдущую квартиру не удастся;
3. У каждого контракта есть цена, поэтому возможность «снизить налоговую нагрузку» отпадает.

Откуда взялась идея скрыть обмен за двойной сделкой? Я думаю, это было изобретено агентами по недвижимости, чтобы взимать с клиентов двойную комиссию. Нет проблем прописать в договоре обмена недвижимости необходимость доплаты, оставления мебели и других условий. Более того: не существует законодательного запрета на обмен квартиры на две другие (особенно на эквивалентные), на загородный дом или даже на земельный участок.

Примечание! Договор обмена на ипотечную квартиру теоретически возможен, но на практике банки не соглашаются с такими сделками.

Как происходит процесс трейд-ин

Условия и нюансы сделок по схеме trade-in могут отличаться у разных разработчиков, но этапы примерно одинаковы.

Первый шаг. Выберите разработчика и узнайте, есть ли у него программа обмена. Если есть, то вы выбираете подходящую квартиру в жилом массиве застройщика и устанавливаете ее стоимость.

Второй шаг. Агентство недвижимости застройщика рассматривает и оценивает вашу квартиру в течение трех-пяти дней и выдает заключение. Вы оговариваете условия продажи квартиры, юрист проверяет документы.

Если вы покупаете новую квартиру с доплатой по ипотеке, агентство поможет вам выбрать банк и получить одобрение ипотеки.

Шаг третий. Если вас устраивают результаты оценки, то вы подписываете договор с агентством о продаже своей квартиры, в котором указывается ее стоимость, условия продажи (обычно от двух до шести месяцев) и размер компенсации за услуги рендеринг, если таковой имеется.

Шаг четвертый. Параллельно с договором купли-продажи вы заключаете с застройщиком договор на бронирование новой квартиры. Вам предоставляется определенная квартира, и ее стоимость фиксируется на определенный период (обычно от двух до шести месяцев). В настоящее время квартира не может быть продана никому.

Договор бронирования может быть оплачен: в виде определенной суммы (в среднем от 50 тысяч рублей) или в процентах от стоимости объекта недвижимости (от 0,5 до 2-3%).

Пятый шаг. Партнерское агентство застройщика ищет покупателя на вашу старую квартиру. Обычно это занимает от одного до шести месяцев.

Шестой шаг. Найдя покупателя на свою квартиру, вы подписываете с ним договор купли-продажи и заключаете договор с застройщиком. Как правило, обе сделки заключаются в один день. Деньги, полученные покупателем вашей квартиры, отправляются застройщику в счет оплаты новой.

При необходимости вы можете оплатить разницу в стоимости старой и новой квартиры из личных сбережений, используя ипотечный кредит или материнский капитал.

Обмен на вторичном рынке

обменять одну квартиру на другую на вторичном рынке вполне возможно. Самый сложный этап — это поиск подходящего варианта жилья и регистрация довольно проста, с помощью договора обмена или двух монетарных политик.

Возможен обмен:

• при равноценном жилье — тогда стоимость квартир полностью совпадает, вплоть до последнего цента;
• для более крупных и дорогих объектов необходимо внести дополнительную оплату;
• для небольших и более дешевых объектов дополнительная оплата производится другой стороной.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

• паспорта участников обмена;
• выписка из ЕГРН — актуализированный приказ не старше одного месяца о проверке арестов / запретов / обременений;
• справочный документ — для более глубокого анализа юридической чистоты;
• технический паспорт — для проверки перепланировки;
• справка об отсутствии долгов за ЖКХ — чтобы не получить квартиру с долгами;
• свидетельство о регистрации — чтобы закрыть риск получения квартиры у зарегистрированного лица;
• нотариальное согласие супруга на сделку;
• разрешение на опеку в случае отчуждения принадлежащей ребенку квартиры;
• квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей за каждую квартиру — для МФЦ.

Когда документы будут собраны, можно оформить договор обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее необходимо прописать:

• ФИО, паспорта и адреса сторон;
• описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
• общая юридическая формула: «Стороны обмениваются квартирами»;
• стоимость квартир, размер и порядок внесения доплаты;
• порядок передачи (по договору или по договору);
• другие условия, которые стороны считают необходимыми.

Стоимость должна быть указана. В базу деталей можно положить любую цифру — рыночную, кадастровую или инвентарную стоимость. Прилагать отдельные отчеты не обязательно, достаточно оценить жилье на свое усмотрение. Также требуется размер доплаты.

Если нет дополнения, это тоже прописано в договоре. Цены в этом случае указаны одинаково.

ВНИМАНИЕ! Загрузите форму соглашения об обмене, которую необходимо заполнить. Операция не требует нотариального заверения, если нет миноритарных собственников и законные доли не проданы.

Порядок действий

Рассмотрим пошагово, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке:

1. Поиск вариантов trade-in, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
2. Сбор документов на квартиры по вышеуказанному списку.
3. Оформление договора.
4. Подача договора в МФЦ на регистрацию прав. На склад необходимо явиться лично с паспортами и документами по сделке. Заявление будет составлено сотрудником МФЦ на стойке регистрации.
5. Оформление занимает от 3 до 14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их жилищных прав.
6. Дополнение и фактический перевод могут быть произведены в любое время.

Если сделка проводится по двум монетарным политикам, МФЦ должен будет взять два купона, так как будут представлены два комплекта документов.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее эквивалентен продаже, в результате сделки стороны должны уплатить налог в размере 13% на баланс, если собственность находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене на доплату по договору граждане часто совершают ошибку, исчисляя НДФЛ с суммы доплаты. Это неправда: налоговая база в этом случае будет равна цене передаваемой квартиры.

Пример. Сидельников А.П и Палочкин Г.В заключили договор обмена квартир за дополнительную плату. Дом Палочкина налогом не облагается, так как находился в его собственности более 5 лет. Недвижимость Сидельникова была оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона выплачиваются из квартиры Палочкина, а 500 000 — в качестве доплаты. Налог нужно рассчитывать на полную стоимость — 3,5 миллиона, а не на сумму доплаты.

Кроме того, каждый из «продавцов» имеет право на вычет из налога с продаж и вычета из налога на покупку. Схема следующая:

• в первую очередь уменьшается налоговая база на фиксированный вычет с продавца — 1 миллион рублей;
• кроме того, этот балл уменьшается за вычетом покупателя, так как обе сделки были совершены в одном налоговом периоде — максимум на 2 миллиона рублей;
• берется 13% от полученной суммы: это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налоговая база по его делу составляла 3 000 000 рублей. Применяя налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 базовых рублей. Как покупатель другого дома, вы имеете право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей. Применяя его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей — налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достигать 3 миллионов рублей (1 миллион вычетов продавца + 2 миллиона вычетов покупателя в случае компенсации налога). Все операции отражены в выписке 3 НДФЛ.

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

При продаже недвижимости с прибылью чаще, чем раз в 5 лет, нужно платить налог на прибыль — 13% от вашего чистого дохода. То есть, если А купил квартиру в 2018 году за 5 миллионов рублей и продал ее в 2021 году за 10 миллионов, ему придется подать декларацию и перечислить государству 13% разницы в 5 миллионов, или 650 тысяч рублей.

Поскольку согласно статье 567 ГК РФ к договору обмена применяются правила сделки купли-продажи, то в аналогичной ситуации придется уплатить налог. Но есть нюанс! Например, происходит обмен двух равных по стоимости квартир, рыночная стоимость которых выросла. В договорах можно указать цифру, подходящую для обеих сторон (например, цена на момент покупки / создания). В этом случае вам не придется платить налоги. Прямого нарушения закона нет, так как участники имеют право определять любую цену.

Уплата налогов

По закону обмен квартиры приравнивается к продаже. Если владелец владеет им менее 3-5 лет, он освобождается от уплаты НДФЛ при продаже. Во всех остальных случаях налог должен быть перечислен в бюджет и рассчитан не из увеличения, а из всей предусмотренной договором суммы. Но с другой стороны, в соответствии с Налоговым кодексом РФ «продавцы» могут воспользоваться своим правом на налоговый вычет.

ЖК Одинград Кварталы Лесной и Центральный, ГК Инград

Расположение: Московская область, г. Одинцово (10 км от МКАД), м. Одинцовский МЦД, 31 мин пешком

Цена: от 4,1 млн рублей за квартиру 25 кв

Можно ли доплатить материнским капиталом

Закон прямо не запрещает уплату надбавки по договору обмена за счет материнского капитала. Для проведения этой операции необходимо, чтобы после операции жилищные условия семьи улучшились. То есть обменять вашу недвижимость на меньшую, но более дорогую невозможно — Пенсионный фонд сосредоточится на районе и не согласится на сделку.

В этом случае операция проводится по общим правилам, установленным для купли-продажи материнского капитала, в том числе:

• в договоре должен быть указан факт оплаты за счет материнского капитала;
• необходимо указать отсрочку платежа на несколько месяцев, так как Пенсионный фонд будет проверять документы;
• полученное жилье должно быть разделено между всеми членами семьи с распределением долей для всех.

Перед обменом на доплату рекомендуется проконсультироваться в местном отделении Пенсионного фонда России по вопросам оформления сделки. В разных регионах России развиваются разные практики, в связи с чем специалист может посоветовать заключить не смену, а ПрЭП.

Следовательно, торговля с завышенной ценой — редкое, но вполне законное дело. Для его оформления необязательно обращаться к нотариусу, достаточно составить договор в простой письменной форме.

Список документов и общий порядок выполнения действий

Разработчики запрашивают у клиентов следующие документы:

• оригиналы документов, подтверждающих право собственности, и выписка из ЕГРН;
• технический паспорт недвижимого жилого строения сроком действия не более пяти лет;
• заверенное согласие супруга, а также разрешение органов опеки и попечительства в присутствии несовершеннолетних;
• справка о полном отсутствии накопленной задолженности за жилищно-коммунальные услуги;
• обязательная справка с данными всех зарегистрированных лиц.

На основании предоставленных документов разработка DCP осуществляется в специальном модуле, которым пользуется разработчик. Затем подготовленный документ необходимо подписать и подать для регистрации действий в действующий Росреестр, после чего производится окончательный расчет и дополнение.

ЖК Ilove, ГК Кортрос

Расположение: Северо-Восточный административный округ, Останкинский район, м. Алексеевская, 14 мин пешком

Цены: от 9,8 млн рублей за квартиру 38 кв

Можно ли мебель, технику и ремонт указать как доплату за объект?

Интересный совет — «уравновесить» стоимость квартиры мебелью и техникой. Проблема в том, что в этом случае необходимо определять каждый товар индивидуально и указывать его стоимость. Ремонт вообще не может быть «вариантом» при продаже квартиры, так как объект продается с отделкой или без нее.

Как выйти из ситуации? Указывайте только дорогие вещи в договоре (если они действительно выступают в качестве доплаты). Например, кухонный гарнитур, духовка, холодильник. Другой вариант — оформить приложение к договору, в котором будет указана мебель. Но лучше прописать в договоре доплату в рублях, которую по договоренности примет мебель.

ЖК Крылья, группа Эталон

Расположение: Акционерное общество, г. Раменки, м. Аминьевское шоссе, 9 мин пешком

Цены: от 9,7 млн ​​рублей за квартиру 29 кв

ЖК Сиреневый парк, AFI Development

Расположение: Восточный р-н, Метрогородок, м. Рокоссовский бульвар, 21 мин пешком

Цена: от 7,5 млн рублей за квартиру 33 кв м

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цена квартир при обмене должна уравновешиваться доплатой с одной из сторон. Размер надбавки определяется по результатам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата — это не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или парковочное место, кладовая, кладовая) и т.д. Лоты продаются на покупку один с выручкой и наоборот. Следовательно, в сделке задействован целый комплекс различных свойств, которые необходимо описать в контракте. Правильно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, так как для этого необходимо участие квалифицированных агентов по недвижимости, оценщиков и юристов.

Как обменять квартиру на другую?

В общем, для обмена квартир нужно сделать следующее:

1. Найдите потенциального контрагента с подходящим вариантом обмена (через риэлтерскую компанию).

2. Заключить договор обмена или купли-продажи, который содержит все дополнительные обязательства по оплате и точные характеристики объектов, участвующих в процедуре.

3. Собрать пакет документов:

• заграничный пасспорт,
• документы на право собственности,
• выписка из реестра юридических лиц единого государства,
• кадастровый паспорт,
• справки об отсутствии налога на имущество и задолженности по счетам,
• справка о составе семьи,
• свидетельство о регистрации или расторжении брака,
• письменное согласие супруга,
• проект соглашения,
• квитанция об уплате госпошлины,
• заявление на регистрацию сделки.

4. Отправьте документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Список документации

Перед сделкой обе стороны собирают ряд документов:

• идентификация участников следующего обмена;
• действительная выписка из USRN для проверки существующих арестов, запретов или обременений;
• документальная база для углубленного анализа с определением юридической чистоты объекта;
• паспорт проживания для подтверждения проведенной перепланировки;
• справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• справка о номере прописки в обмениваемой квартире;
• согласие супруга на проведение операции, нотариально удостоверенное;
• разрешение на опекунство при обмене квартиры с несовершеннолетним владельцем;
• копию квитанции о внесении обязательной госпошлины отдельно на каждую обмениваемую квартиру.

После подготовки документов заключается договор о предстоящем обмене недвижимостью.

Проведение обмена неприватизированной квартиры

В строгом соответствии с Жилищным кодексом РФ обмен такого жилья осуществляется исключительно с разрешения арендодателя, которым могут быть органы муниципальной власти или другие собственники. Положительное разрешение или отказ в такой процедуре получается после подачи подготовленного письменного заявления.

К отказу могут привести следующие причины:

• изменение корпоративного кредитного договора или его полное расторжение;
• текущий спор относительно обмениваемого имущества;
• постановление о полной непригодности помещения для постоянного проживания;
• переоборудование жилья под любую другую задачу, предстоящий капитальный ремонт или плановый снос здания;
• обмен жилья на человека, длительное время страдающего психическим заболеванием;
• отсутствие необходимого разрешения от Опеки в случае проживания в квартире несовершеннолетнего, полностью недееспособного лица или признанного гражданина с ограниченной дееспособностью.

Обменять неприватизированную квартиру

Кроме того, для обмена необходимо согласие всех взрослых членов семьи, проживающих в одном жилом помещении с арендатором. Если получить его полностью невозможно, составляется заявление о принудительном обмене, который возможен только в суде.

Важно! Условия того, как правильно обменять квартиру, указаны в статье 72 ТК РФ.

Планируемый обмен между социальными квартирами требует подготовки довольно внушительной документации:

• письменное разрешение собственника корпоративной собственности;
• заявление арендатора, подписанное дееспособными совершеннолетними членами семьи;
• доверенность, заключенный договор аренды или иной документ, подтверждающий право аренды данного недвижимого имущества;
• справка о количестве проживающих взрослых и несовершеннолетних;
• справка об отсутствии накопленной задолженности за коммунальные услуги.

Проверка обременений

Может показаться, что обмен безопаснее чистой покупки. Фактически, когда транзакция отменяется, стороны вернутся в исходное состояние. Но после обмена квартиру можно продать — появится еще один желающий. Теоретически торговая цепочка может стать впечатляющей. Поэтому стоит проверить аналог по логам:

• исполнительное производство;
• неудачники;
• помолвки.

В идеале попросите выписку у продавца. Если у контрагента нет долга, риски также минимальны. При регистрации в Росреестре отчуждать квартиру с залогами не получится. Но, опять же, в этом случае стороны возвращаются в исходное состояние — это проще, чем пытаться вернуть деньги на недвижимость.

В каких случаях выгоден трейд-ин

У Trade-in много преимуществ, но программа не всегда прибыльна. Если у вас есть сбережения на первый взнос, то лучше всего оформить ипотеку на оставшуюся сумму и продать квартиру в «обычном» режиме — так вы не потеряете деньги из-за скидки, доступной при продаже по trade-in.

Или, если важно продать квартиру по более высокой цене и срок еще не истек, лучше использовать стандартную схему: сначала вы продаете старую квартиру, затем выбираете и покупаете новую.

В остальных случаях trade-in имеет ряд преимуществ:

• Экономия времени, срочность и эффективность. Основным преимуществом программы является возможность быстро продать свою квартиру (особенно ту, которая по каким-то причинам раньше не продавалась) и перейти на более комфортную.
• Нет необходимости ждать продажи старого жилого помещения и оформления ипотечной ссуды.
• Покупка новой квартиры без значительной экономии. Если стоимость старой квартиры может полностью покрыть покупку новостройки, вы получаете новую квартиру без вложений.
• Уточнение стоимости квартиры в новостройке. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем на «вторичное жилье», и уже через несколько месяцев выбранная квартира может значительно подорожать. Договор trade-in позволяет установить цену новой квартиры при продаже старой. Нет необходимости срочно изыскивать дополнительные средства для заключения и исполнения сделки.
• Вам предоставлена ​​квартира в новостройке. Квартира, выбранная по программе trade-in, не будет доступна другим покупателям. Это особенно полезно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилом комплексе.
• Программа работает в режиме «одного окна», без участия большого количества посредников, что экономит время, деньги, силы и снижает риски. Для продажи и покупки квартиры не нужно обращаться в разные агентства.
• Операция поддерживается специалистами. Необязательно самостоятельно оценивать имеющуюся квартиру, готовить предпродажу, искать покупателя и вести с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу. Все это делают специалисты.
• Оплачивать услуги юриста не нужно, так как все документы проверяет партнерское агентство, сопровождающее сделку.
• Но вы можете нанять независимого юриста, чтобы быть полностью уверенным в безопасности сделки.

Необходимые документы для обмена вторичной квартиры

1. Ценные бумаги со списком лиц и указанием формы собственности;

2. Согласие всех совершеннолетних, нотариусов и опекунов несовершеннолетних;

3. Если дом приобретен в браке, согласие второй половины потребуется, даже если вы в разводе;

4. Квитанции об оплате госпошлины;

5. Информация о кадастровой стоимости жилья;

6. Справка об отсутствии долгов из Агентства по доходам и БТИ;

7. Выписка из домовой книги, подтверждающая регистрацию всех жильцов квартиры.

Если вы решили обменять, не обращаясь в агентство, убедитесь, что приобретенная жилая площадь «чистая»: при отсутствии обременений, долгов, наличии согласия всех собственников не лишним будет убедиться в адекватности продавца и просит справку о вменяемости в случае сомнений. Со своей стороны будьте готовы предоставить то же самое.

Обратная сторона trade-in в недвижимости

У соглашений Trade-in есть свои недостатки, ограничения и риски:

• Главный минус trade-in — это потеря стоимости квартиры, проданной со скидкой, и уплата всех комиссионных. В среднем это составляет от 5 до 20% от рыночной стоимости квартиры, а иногда этот процент может достигать 30.
• Если новая квартира еще строится, надо где-то жить. К тому же может потребоваться ремонт, что еще больше затянет новоселье.
• Поскольку старая квартира переходит в чужую собственность, вам придется жить у родственников или временно снимать дом, а это дополнительные расходы.
• Этот риск можно минимизировать, выбрав квартиру в новостройке на завершающей стадии строительства.
• Ограниченный выбор нового жилья. В схеме задействованы не все застройщики или не все жилые комплексы выбранного застройщика. И может быть, даже не каждая квартира в выбранном доме.
• Не все старые квартиры сдаются по принципу trade-in из-за предъявляемых к ним требований.
• Всегда есть риск, что строящийся дом попадет в разряд долговременного строительства.
• Передумать невозможно — деньги от продажи старой квартиры сразу поступают на счет застройщика как основной платеж за новую.
• Вы можете столкнуться с недобросовестными схемами, когда, например, агентство нашло покупателя на вашу квартиру, и вы подписали договор купли-продажи, а застройщик внезапно отказался продавать новую. Чтобы этого не случилось, тщательно выбирайте разработчика или агентство-партнер. Вам помогут наши материалы по выбору квартиры в новостройке и выбору надежного агентства недвижимости.

Бланк

Текст соглашения предусматривает:

• личные данные, паспорта и полные адреса всех участников сделки;
• максимально точное описание квартир с указанием их адреса, кадастрового номера, общей площади и точного количества комнат;
• стоимость жилой недвижимости, точная сумма доплаты;
• порядок внесения суммы по специальному акту или действующему договору;
• иные условия, согласованные сторонами.

В форме этого соглашения должна быть указана рыночная, кадастровая или инвентарная стоимость жилой недвижимости. Никаких специальных оценок не требуется, и оценка собственности не является обязательной. Кроме того, в форме необходимо указать размер доплаты с указанием равных цен или ее отсутствия.

Важно! Форма подготовленного договора обмена не требует выдачи нотариально удостоверения при отсутствии указанных в нем несовершеннолетних и отчуждения доли в праве.

У кого из застройщиков есть программа trade-in

Мы выбрали несколько разработчиков, которые работают по схеме trade-in.

Памятка, если вы хотите купить квартиру по трейд-ин

• Схема обмена — это не процесс обмена старого на новое, как в случае с автомобильным рынком, а два параллельных процесса.
• Вы заключаете два договора: с агентством-партнером клиента на продажу вашей старой квартиры и с клиентом на бронирование новой квартиры с определением ее стоимости.
• Агентство оценивает вашу квартиру и продает ее. Деньги от продажи идут на оплату застройщика новой квартиры.
• Все операции trade-in осуществляются параллельно, через «единое окно».
• Вы можете обменять квартиру только в новостройке, и ваш старый дом должен находиться в том же районе, что и вы покупаете новый.
• Комнаты или доли не подходят для обмена, вы должны владеть отдельной квартирой и не подлежат конфискации.
• Ваша квартира должна быть с ремонтом и удобно расположена, а дом не должен быть слишком старым, год постройки — после 1960 года.
• Главное преимущество программы в том, что вы можете продать квартиру в кратчайшие сроки, не тратя время и силы на поиски и переговоры с покупателями. Всю сделку сопровождают специалисты.
• Схема удобна, если вы не имеете значительной экономии на новую квартиру, или не хотите брать ипотеку: стоимость проданного дома может полностью или почти полностью покрыть стоимость нового строительства.
• Цена обмениваемой новой квартиры фиксирована на некоторое время и не может быть приобретена другими покупателями.
• Один из недостатков программы: при быстрой продаже старые дома будут продаваться в среднем на 15% дешевле рыночной.
• Выбор новых домов по программе весьма ограничен; не у всех разработчиков есть trade-in.
• Возможны дополнительные расходы: при бронировании новой квартиры; по комиссии агентству по продаже старой квартиры; сдаваемое жилье, пока можно будет заселиться в купленную квартиру.

• бартер

• 2 августа 2020
• Источник: Avaho.ru
• Изображение Avaho.ru

Размер доплаты

Как поменять квартиры:

1. Две жилые квартиры идентичны по некоторым техническим и эксплуатационным характеристикам, но расположены в городских районах разной престижности.
2. Один человек хочет обменять квартиру на жилье на меньшей площади, чтобы заработать определенную сумму денег, а другой человек улучшает свои жилищные условия и может доплатить за продление.

В этом случае без добавки не обойтись, а ее размер определяется несколькими способами:

• взаимное согласие сторон и дальнейшее исполнение сделки;
• получить необходимое согласие, так как продавец хочет максимальную цену, а покупатель — минимальную.

Неравномерность процесса обмена квартир подразумевает обязательное отражение разницы в цене в заключенном договоре.

Размен квартиры: с чего начать?

У каждой биржи есть свои нюансы, разные обстоятельства и некоторые сложности. Чаще всего к ним относятся физическая доступность жилой квартиры, а также юридическая сторона сделки:

1. Mena. Заключение единого договора с описанием обмениваемых квартир и прямых участников, что очень удобно с найденным имуществом и согласованными условиями.
2. Купля-продажа. Составление DCT на каждую квартиру, подлежащую обмену с двумя сделками, является более простой процедурой, чем договор trade-in, в котором гораздо больше нюансов.

Аутентификация является обязательной в случае продажи акций или в присутствии ребенка-владельца. Во всех остальных случаях сделка осуществляется по соглашению сторон.

Госпошлина взимается за каждую квартиру, подлежащую обмену, в виде отдельного чека. Следовательно, по договору обмена невозможно внести общую сумму в 4000 рублей, так как потребуется новый платеж и возврат излишка из бюджета. Разницы в налогах нет.

Физическая доступность

Каждая квартира подключена к обменной цепочке на продажу. С этой целью рекомендуется учитывать следующие факторы:

• при определении точных сроков совершения транзакции необходимо учитывать интересы остальных участников предстоящей цепочки обмена;
• существует серьезная вероятность затягивания сроков совершения сделки из-за различных личных обстоятельств ее участников;
• часто предвзятые договоренности решаются, что приводит к необходимости перестроить обменную цепочку.

О корректности терминов

Прежде всего, необходимо оговориться, что на самом деле слово «обмен» подразумевает передачу права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а об арендаторах (например, муниципальных квартир).

При этом договор обмена по своим основным положениям мало отличается от стандартного договора купли-продажи. К тому же на практике вместо обмена часто проводят двойную сделку купли-продажи недвижимости — такая форма более привычна всем сторонам, в ней меньше рисков.

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Его преимущество в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной связи, так что у сторон есть удобное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной квартиры и вкладывает деньги в покупку нового дома.

Источники:

• https://bankstoday.net/last-articles/obmen-kvartirami-i-drugoj-nedvizhimostyu-kak-pravilno-oformit
• https://trendrealty.ru/articles/prosto-o-slozhnom/sposoby-obmena-kvartiry
• https://avaho.ru/articles/ns/treyd-in-v-nedvizhimosti-kak-ustroen-obmen-staroy-kvartiry-na-novuyu.html
• https://ipotekaved.ru/prodat/obmen-kvartiry-s-doplatoj.html
• https://brosalin.ru/kak-sovershit-obmen-kvartirami/
• https://sdelano.ru/stati/kak-obmenyat-kvartiru-na-kvartiru-s-doplatoy/
• https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_obmen_nedvizhimosti/100340