Продажа квартиры через ипотеку: пошаговая инструкция — как происходит сделка купли продажи квартиры по ипотеке в сбербанке

Шаг 1: Оценка квартиры

Прежде чем что-то продавать, нужно понять, сколько это стоит. Что касается квартиры, то это особенно актуально. Основная задача — определить реальную рыночную стоимость, так как на основе этих цифр банк предоставит конкретную сумму кредита.

необходимо учитывать, что у Сбербанка есть своя гарантийная служба, которая не только проверяет предметы залога, но и оценивает их. Если стоимость проживания будет слишком высокой, банк не сможет предоставить полную сумму. Но ничего не будет против, если цена будет ниже рыночной.

Есть два основных варианта оценки: вы можете сделать это самостоятельно или обратиться к специалисту. Первый способ намного дешевле, а второй надежнее, быстрее и проще. Банк предпочитает полагаться на реальные оценки, а не на цифры, указанные продавцом, но не может заставить вас заказать такую ​​оценку.

Самостоятельная оценка квартиры

Если вы не хотите тратиться на услуги оценщиков, а банк в обязательном порядке не требует отчет, вы можете самостоятельно оценить квартиру. Это не так сложно, как может показаться. Для оценки необходимо открыть любой сайт по продаже квартир. Заказывать все предложения необходимо так, чтобы остальные варианты были максимально похожи на выставленное на продажу жилье. Если таких аналогов нет, можно несколько расширить поиск.

Кроме того, уже на основании имеющихся предложений необходимо выделить среднюю цену квадратного метра жилья. При необходимости эта цена может быть увеличена или уменьшена для более точного определения реальной стоимости квадратного метра квартиры назначения, но часто бывает достаточно для получения только средних данных.

Полученную цифру умножаем на площадь собственности продавца и понимание, сколько может стоить такая квартира.

Пример: предположим, что в том же районе, где находится дом продавца, предлагают купить 3 квартиры, площадью 35, 40 и 45 кв.м. Их стоимость составляет 3, 4 и 5 миллионов рублей соответственно. Первый квадратный метр стоит примерно: 3 000 000/35 = 85 000 рублей. Второе: 100 тыс. Руб. Третий — 111 тысяч рублей. Средняя стоимость метра: (111 + 100 + 85) / 3 = 98 тыс. Руб. Планируемая площадь жилья — 43 квадратных метра. Это означает, что примерная цена такой квартиры будет 98 * 43 = 4 миллиона 214 тысяч рублей. Вы можете самостоятельно корректировать цену в пределах примерно 4-4,5 миллиона рублей. Больше не стоит, банк может не понять, но можно меньше.

Советы профессионалов

Перед продажей квартиры в ипотеку следует обратить внимание на рекомендации специалистов:

• необходимо принять договор, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который проверяет законность каждого этапа и выполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
• оба договора должны быть заверены доверенным нотариусом;
• не связываться с сомнительными покупателями, даже если все карты сертифицированы согласно действующему законодательству;
• перед продажей необходимо привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющуюся задолженность по счетам.

Если когда-то была проведена перепланировка, но она не была включена в спецификацию, вам нужно будет отремонтировать ее перед продажей. В противном случае соглашение не состоится.

Пoлyчитe зaйм и cнимитe oбpeмeнeниe

Компания Этажи поможет продать ипотеку перед продажей недвижимости. Узнай свой номер телефона, мы перезвоним и подберем наиболее выгодную схему.

Еще вы можете попpобовать договорcя c покypателем — если вы ОН cоглацитcя пеpедать вам avancom cymmy, необходимыю для погашения гипотезы вы закpоете cвой долг, cнимете обpеменение, pocлy офоpмите.

Найти такого человека будет непросто, ведь ему придется отдать вам большие деньги. Для него это рискованно: если вы решите продать недвижимость и не вернете деньги, ему придется обратиться в суд. Но даже после победы в суде он может получить свои деньги надолго.

Если вы готовы выплатить полную ипотеку, вам необходимо:

1. Напишите полное заявление о досрочном погашении
2. Проходит много времени
3. Получите в банке старика
4. Удалите своп в Pocpeectpe
5. Подпишите договор купли-продажи

Пpoдaть квapтиpy пpи yчacтии бaнкa-кpeдитopa

Найдите покупателя, который хочет заплатить за квартиру наличными — он оплатит вашу ипотеку. Но, в отличие от предыдущего варианта, вы переводите деньги не вам, а напрямую в свой банк. Так что покупатель не думает об этом, потому что, если продажи не будет, банк вернет ему деньги.

Чтобы воспользоваться этой схемой, вам необходимо выяснить в своем банке, получено ли уведомление от водителя вашей квартиры.

Если вы нашли покупателя за наличные:

1. Убедитесь, что банк принимает платеж от вашего покупателя.
2. Подпишите предварительный договор купли-продажи с водителем, указав срок получения проезда.
3. Покупатель должен ввести досрочное погашение денег в размере вашей непогашенной задолженности.
4. Пазницы между пpодажной ценой кваптиpы и погашенным октатком задолженноcти покypатель должен запезепвиpовать для ВАК — положит в банковcью ячеyкy, откpытyю в банке-кpытый кpытый банкe-кpытый банкe-кpытый банк
5. Если сумма сделки меньше срока ипотеки, это занимает много времени.
6. Купи старую в банке.
7. Снимите нагрузку.
8. Подпишите договор купли-продажи.
9. После регистрации передачи права от вас водителю вы получаете выписку из EGPN для подтверждения выполнения требований и вывода денег из ячейки или в ячейку.

Пpoдaть ипoтeчнoмy зaeмщикy тoгo жe бaнкa

Найдите покупателя, который оформит ипотеку в вашем банке. Агентство недвижимости может помочь в этом. Ипотечный брокер получит для покупателя ипотеку в новом банке.

Эта схема будет работать, если в банке есть услуга перевода ипотечного кредита. Его можно назвать «Ипотека в ипотеку», «Залог в ипотеку», «Покупка из под залог», «Перезалог».

Если в банке есть такая услуга и вы нашли покупателя, отправляйте продажу:

1. Получите банковское подтверждение транзакции.
2. Подпишите договор купли-продажи. При этом банк подпишет кредитный договор с вашим покупателем.
3. Трансформируйте депозит. Возможны два варианта: при регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю внести изменения в запись гипотезы — поменять товар. Залог в этой версии не меняется, обмен на квартиру остается. Или получить в банке разрешение на снятие списания и доставить вместе с пакетом документов на время операции. В этом случае это осуществляется с некоторыми регулирующими действиями: переход закона, регистрация закона, удаление поправки и введение новых законов. Ваш банк покажет вам, как архивировать ваши документы.

Пpoдaть ипoтeчнoмy зaeмщикy дpyгoгo бaнкa

Найдите клиента, готового воспользоваться этой услугой. Его предлагают Абсолютбанк и банк ДОМ.ПФ. Есть некоторые отличия от предыдущей версии: до тех пор, пока покупатель не выдаст ипотеку, вам нужно будет предоставить копию того, чего вы не найдете. И ваш покупатель будет платить повышенные ставки с момента регистрации ипотеки до тех пор, пока транзакция не будет связана и не будет выставлен листинговый сбор.

Если вы нашли такого покупателя:

1. Подпишите с ним предварительный договор
2. Отправить чаевые, которые не возвращаются с транзакции
3. Подождите, пока покупатель выдаст кредитное соглашение
4. Запросить полное досрочное погашение ипотеки
5. Подпишите договор купли-продажи и получите деньги от покупателя
6. Оплатить ипотеку
7. Переводить депозит в банк клиента одновременно с подачей документов для регистрации перехода прав

Риски продажи по ипотеке для продавца

Самый большой риск продавца при продаже квартиры на вторичке в ипотеку — это неодобрение сделки банком. Кредитор может отказать в выдаче кредита в любой момент, и тогда вся схема сделки рухнет, вам придется искать другого покупателя, и задаток должен быть возвращен покупателю, если это предусмотрено условиями контракта как причина форс-мажорных обстоятельств.

В противном случае продавец не подвергается риску. Сами банки контролируют недвижимость и заемщиков и не одобряют сделки для ненадежных клиентов.

Другой момент — это сроки продажи недвижимости в ипотеку. Оформление права собственности займет 7-9 рабочих дней, а в течение 5-7 дней банк перечислит оставшуюся часть стоимости проживания. Вы не сможете получить сразу все деньги.

Продать ипотечную квартиру и приобрести другую

Если после продажи квартиры возникает необходимость купить другой дом, сразу возникает вопрос: как это сделать без риска финансовых потерь. На сайте Unicom 24 можно выбрать разовый ипотечный кредит в основных банках страны (Газпромбанк, Райффайзенбанк, Росбанк и др.) Исходя из основных параметров продукта:

• сумма;
• процентная ставка;
• условия кредита;
• размер переплаты;
• размер ежемесячного платежа.

Ипотечные программы можно сравнить по условиям и сразу подать заявку, перейдя по ссылке на официальный сайт банка.

Продажа квартиры в ипотеку — вполне понятное желание, ведь жизненные обстоятельства могут кардинально измениться при выполнении долгосрочных обязательств. При этом необходимо понимать, что операции с залогом считаются сложными и, чтобы не понести финансовых потерь, необходимо тщательно просчитывать каждый шаг и выбирать наиболее продаваемый метод.

Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи

После получения банковских гарантий продажи ипотечного кредита продавец и покупатель подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

Кроме того, заемщик в банке и продавец должен потребовать от Regalat или MFC перерегистрировать приобретенную недвижимость на новых владельцев и наложить залог. Сразу заказывается выписка из ЕГРН, подтверждающая завершение транзакции. Ведь на данном этапе продавец навсегда покидает свою квартиру, если покупатель выполняет взятые на себя обязательства.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

С досрочным погашением кредита ситуация следующая. Домовладелец находит покупателя, готового купить ипотечную квартиру, и у покупателя имеется необходимая сумма. Затем покупатель передает домовладельцу сумму залога, необходимую для выплаты ипотечной ссуды.

А после погашения кредита квартира продается по стандартному договору купли-продажи.

Такой вариант продажи ипотечного жилья подходит только при наличии у покупателя полной суммы денег для разовой покупки квартиры.

В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитное учреждение нужно только уведомить о полном погашении аванса.

Предполагается, что покупатель предоставляет часть суммы на досрочное погашение ипотечной ссуды (ссуды) в качестве аванса / депозита.

Следовательно, порядок действий будет следующим:

Стороны составляют предварительный договор купли-продажи (договор предоплаты), в котором необходимо указать, что домовладелец обязуется продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры.

Кроме того, необходимо фиксировать сумму сделки и порядок перечисления денежных средств, а также сроки устранения беспорядка в квартире.

После заключения договора залога домовладелец должен будет вернуть ипотечную ссуду (ссуду) в соответствии с условиями, прописанными в кредитном договоре, взять ипотеку в банке с подписью о полном погашении ссуды (если оформлена ипотека) и обратиться в Росреестр для снятия обременения с квартиры (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).

Кроме того, стороны заключают регулярную сделку купли-продажи с учетом залога.

Шаг 6. Подготовьте необходимые для оформления продажи документы

важно, чтобы и покупатель, и банк получали документы от продавца по определенному списку. При подаче заявки на ипотеку она немного больше, чем при обычной купле-продаже. Воспользуйтесь нашим списком, чтобы ничего не забыть:

1. Паспорт продавца и супруги).
2. Свидетельство о браке.
3. Документы, подтверждающие право собственности. Это могут быть договоры купли-продажи, обмена или дарения, а также свидетельство о праве на наследство.
4. Документы, подтверждающие право собственности. Это будет выписка из Росреестра с указанием этих владельцев или свидетельство о госрегистрации.
5. Документы БТИ: пояснение и план помещения. Они нужны банку и покупателю, чтобы убедиться, что в квартире нет незаконного ремонта.
6. Единый жилищный документ и выписка из домовой книги. Эти документы выдаются бесплатно в день подачи заявки владельцем.
7. Справка об отсутствии задолженности по общей квартире и копия лицевого финансового счета. Для этого вам необходимо погасить все долги, получить квитанции об оплате и запросить копию вашего личного финансового счета.
8. Водительские права или справки, подтверждающие дееспособность.
9. Согласие супруга на продажу квартиры, которое заверяется нотариально. Это необходимо, если квартира была приобретена во время брака и стала совместной собственностью супругов.
10. Разрешение на опекунство. Если среди владельцев квартиры есть дети или несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством, они регистрируются в ней.
11. Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие арестов и залогов. Его можно круглосуточно заказать в сервисе USRN.Reestr. Полная выписка стоит 350 рублей и заверена электронной подписью Росреестра.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, если вы снимаете квартиру, вам нужно будет предоставить договор аренды. Это даст банку и покупателю возможность обеспечить выселение временных жителей в кратчайшие сроки.

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

Этот этап предполагает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, необходимо определиться, какие документы нужны для продажи квартиры с ипотекой. Тебе понадобится:

1. Паспорта домовладельцев.
2. Кадастровый паспорт. Этот документ является обязательным и его необходимо обновлять: выдавать текущему владельцу, содержать информацию о любых перепланировках и т.д. При необходимости лучше оформить его заранее.
3. Технический паспорт на квартиру.
4. Выписка из ЕГРН. Берут в Росреестре или МФЦ и подтверждают отсутствие залогового права на недвижимость.
5. Имеются документы на право собственности на жилье (договор купли-продажи, обмена, дарения, завещание, распоряжение, свидетельство о праве собственности или другие документы).
6. Смета стоимости квартиры. Оценщик должен быть согласован с банком. Как правило, покупатель оплачивает оценку и все соглашается.
7. Документ о лицах, зарегистрированных на продажу жилой площади (Форма № 9). В идеале в квартире не должно быть прописанных людей. А если несовершеннолетние проживают в доме, банк тоже может отказать в кредите.

Этот список документации не является исчерпывающим. Другие документы могут быть запрошены даже в том случае, если среди владельцев есть несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других ситуациях, регулируемых законом.

Если покупатель найдет его самостоятельно и все документы доступны, продавец не сможет заплатить риелторской компании за сопровождение сделки и при необходимости просто проконсультироваться с юристом или банком-кредитором по нюансам сделки.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

• транзакция будет проведена быстрее — через пять рабочих дней, тогда как при кассовом расчете процесс может занять до 30 дней;
• банк выступает поручителем и посредником, что практически полностью исключает любую возможность мошенничества со стороны покупателя;
• есть больше основных покупателей ипотеки. Если вы намеренно ищете кого-нибудь, кто заплатит наличными, попытки продать квартиру могут занять много времени;
• защита от подделки банкнот. Если деньги переводятся из банка на ваш счет, они, естественно, будут подлинными. И даже если вы получите часть денег наличными через сейф (первоначальный платеж покупателя, предоплата), вы можете проверить ее подлинность в банке, на специальном автомате.

Шаг 11. Оформите передачу права собственности

Передача квартиры в собственность покупателя должна быть оформлена. Для этого в Росреестр отправляются договор купли-продажи, кредитный договор, отчет об оценке, свидетельство о праве собственности продавца и другие документы.

Вы можете отправить пакет документов лично — в Росреестр, через МФЦ, по почте или в электронном виде. После принятия документов вам будет выдана квитанция, в которой перечислены все представленные документы и указано, что они переданы в регистрирующий орган.

Как правило, передача прав должна быть зарегистрирована в течение семи рабочих дней. Результатом всей процедуры станет выписка из ЕГРН, подтверждающая вступление в права нового собственника.

Досрочное погашение покупателем

Метод актуален, если у покупателя есть полная сумма. В этом случае согласие кредитора не требуется — достаточно сообщить ему о досрочном возврате денежных средств.

Схема предусматривает аванс на досрочное погашение долга с заключением предварительной денежно-кредитной политики, которая устанавливает условие, что продажа квартиры возможна после снятия с нее обременения. Впоследствии заключается стандартный договор купли-продажи.

Среди недостатков этого метода — высокая уязвимость покупателя. Всегда есть риск, что другая сторона не потратит деньги на погашение ипотеки. Кроме того, после передачи залога и снятия обременения собственник квартиры может передумать и отказаться от сделки. Вернуть деньги можно будет только через суд, что займет много времени. Поэтому на практике такой вариант встречается довольно редко.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот метод предусматривает переоформление ипотечной ссуды на покупателя, которому также переходит право собственности на квартиру.

По сути, это означает ссуду под банком, когда покупатель запрашивает ссуду у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности заключения продавцом и покупателем отдельного договора купли-продажи с использованием кредитных средств. Выдавая ссуду (ссуду) в банке (небанковской организации), покупатель получает согласие на сделку и при этом экономит на документах на квартиру, так как она уже совершена банком.

В процедуре уступки долга по ипотечной ссуде (ссуде) предполагается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остаточной задолженности по ипотечной ссуде).

Покупатель переоформляет ипотечную ссуду (ссуду) и соглашается выплачивать ее ежемесячно, а продавец переоформляет ему квартиру в собственность.

Схема действий следующая:

Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить на себя ипотечную ссуду, сообщает банку (другому кредитору) о готовности продать задолженность по ипотечной ссуде.

Кроме того, кредитор может отказаться или принять этот тип транзакции.

В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): он должен будет предоставить весь пакет документов, как при оформлении обычной ипотеки (кредита) (нужны не только документы на саму квартиру, они уже есть в наличии) банк).

В случае положительного решения с покупателем заключаются договор передачи (уступка прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

В каких случаях необходимо  согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк-кредитор имеет право одобрить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора зависит от того, как будет продаваться недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (ссуде), состояния и доходности дома.

Шаг третий. Получение гарантий оплаты

Для обеспечения всех сторон ипотечной сделки в окончательном исполнении всех договоренностей финансовые организации предлагают три основных схемы расчетов с продавцом квартиры:

1. Безналичный перевод кредитных средств банком напрямую продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописано в предварительном и окончательном договоре купли-продажи недвижимости.
2. Использование сейфа для хранения кредитных средств. В этой схеме банк выдает заемщику деньги, которые сразу же помещаются в сейф финансового учреждения. Продавец получает доступ к камере только после перерегистрации квартиры у покупателя.
3. Расчет по банковскому аккредитиву. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка внести деньги на обычный счет продавца в соглашении указывается специальный аккредитив и подробно описывается схема перевода денег продавцу. Продавец сможет снять деньги с этого счета при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи или квитанции из регистрирующего органа.

Все варианты предполагают наличие доказательств регистрации недвижимости на нового владельца или принятия документов по сделке для регистрации Росреестром или МФЦ.

Если покупатель в середине процедуры регистрации пропал с документами, недоступен для контакта, продавец может самостоятельно заказать выписку из Росреестра. Если в выписке из ЕГРН указан новый собственник, продавец имеет право получить свои деньги из банка.

Продать квартиру, не уведомив банк

Изобразительное искусство. 37 № 102-ФЗ «Об ипотеке» регулирует отчуждение имущества, переданного в залог заемщиком третьему лицу, путем продажи или иным способом только с согласия ипотечного кредитора. Исключение составляют другие случаи, указанные в соглашении, которые большинство банков изначально не предусматривают.

В случае попытки обойти это правило, покупатель и продавец столкнутся с непреодолимым препятствием в виде невозможности зарегистрировать смену собственника в Росреестре, так как в документах указаны права кредитора на заложенное имущество.

Единственно приемлемый вариант в этом случае — погашение оставшейся задолженности покупателем, а не продавцом. Однако найти покупателя, согласного с этими условиями, будет непросто.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Сбор документов как у покупателя, так и у продавца занимает много времени. Это задерживает процесс завершения транзакции.

1. Вам могут понадобиться дополнительные документы, о которых не стоит беспокоиться при наличной операции, например справка о правоспособности от продавца.
2. невозможно продать квартиру, не отвечающую требованиям банка или находящуюся в плачевном состоянии. За наличные, возможно, удастся найти покупателя, но банк не примет такую ​​сделку.
3. Продать объект выше оценочной стоимости будет невозможно, так как банк не одобрит эту ссуду.
4. Подача заявки на ипотеку также может быть отложена из-за проблем с кредитоспособностью покупателя — например, они никоим образом не получат одобрение на получение ипотечной ссуды на требуемую сумму.
5. По этой же причине транзакция может не состояться, а это значит, что продавец должен будет вернуть полученный от него аванс покупателю.
6. Нюансы со способом оплаты: либо нужно открыть счет в банке-кредиторе, чтобы переводить туда деньги; или рассчитывайтесь наличными и рискуйте с такой большой суммой денег.
7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затягивается по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Ничего страшного, если продашь не торопясь. И если вы сами планируете на вырученные деньги покупать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может случиться срыв сделки с ней.
8. Однако нельзя забывать о преимуществах продажи квартиры в ипотеку.

Продажа квартиры через ипотеку в банке ВТБ 24

Как и другие банки, ВТБ 24 предлагает несколько программ ипотечного кредитования, чтобы клиенты могли стать счастливыми обладателями собственного жилья.

Банк ВТБ 24 предлагает минимальные требования к недвижимости при оформлении ипотеки.

Деньги выдаются клиентам лично или переводятся на их счет. Важно отметить, что при выдаче наличных денег вам не придется платить проценты за снятие. Таким образом можно получить всю сумму наличными без взимания комиссии.

Поскольку ВТБ 24 менее требователен к контролю за заемщиками, процентные ставки в этом банке выше, чем во многих других.

Клиенты банка получают самые выгодные условия с приемлемыми процентными ставками. Например, граждане, которые получают зарплату через ВТБ 24 или имеют открытые кредиты.

Список документов

Любая юридически значимая сделка требует сбора определенного списка документов. Этого требования не обошла и продажа недвижимости. Если продажей квартиры занимается агент по недвижимости, на него возлагается ответственность за сбор документов. Но нужно понимать, что за свои услуги специалист попросит определенное денежное вознаграждение. Автономный сбор документов занимает больше времени, но экономит деньги.

Итак, список названий представлен ниже:

• заграничный пасспорт;
• документ, подтверждающий, что жилое помещение является его собственностью;
• технический паспорт (если проводилась перепланировка, его необходимо вписать в документ);
• выписка из Государственного реестра, подтверждающая отсутствие арестов и других ограничений;
• выписка из домовой книги, где указаны все зарегистрированные по этому адресу лица (если на учете стоят несовершеннолетние, инвалиды или другие инвалиды, нуждающиеся в уходе, необходимо будет получить разрешение на продажу в органах охраны);
• справка об отсутствии задолженности по счетам (взята из ЖЭК);
• разрешено всеми владельцами (если их больше), они должны получить свою долю в определенном денежном эквиваленте.

Покупатель также должен будет предоставить определенный перечень документов. В частности, сюда входит справка о доходах, согласие супруга или супруги и т.д. Полный список документов необходимо уточнить в ипотечном банке.

Помните, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Поэтому брать их следует непосредственно перед тем, как предъявить в банк.

Шаг 5. Подпишите предварительные документы (не обязательно)

Если вы уже договорились о продаже, вы можете оформить договор с покупателем на бумаге. Это нужно для того, чтобы одна из сторон не передумала в последний момент. По договоренности можно заключить депозитный договор, предварительный договор или предварительный договор купли-продажи.

Помните, что предварительный договор должен полностью совпадать с тем, который будет подписан в банке. Рекомендуем обсудить все детали и только после этого подписать документ.

Сделку полностью ведет банк-кредитор

Владелец недвижимости продает квартиру после одобрения сделки банком, который проходит все этапы. Этот вариант считается менее рискованным, а иногда и выгодным для покупателей жилья. Есть два типа таких транзакций.

Переоформление ипотечного кредита на другого заемщика

Этот вариант связан с переоформлением ипотечной ссуды на покупателя с переходом к нему права собственности на жилую недвижимость. Фактически, он представляет собой ссуду в рамках финансового учреждения, где покупатель получает ссуду от кредитора продавца, а участниками схемы являются банк, продавец и покупатель.

В реальных условиях эту схему довольно сложно реализовать, так как покупатель должен не только принять такую ​​сделку, но и подойти к кредитору по своим критериям как заемщик.

Оформление покупателем ипотеки в банке продавца

Этот вариант продажи ипотечного дома с участием кредитора подразумевает, что покупатель оплачивает остаток долга, получая ипотеку в том же банке, где продавец был ранее кредитовал.

Как поясняет ипотечный эксперт группы компаний «Северная» Казна Э. Мяло, в данном случае смены заемщика не происходит, так как оформляется новый кредитный договор.

Продавец жилой недвижимости находит покупателя и запрашивает у банка-кредитора разрешение на завершение сделки купли-продажи. Соглашение предусматривает, что определенная часть выручки от продажи будет использована для погашения долга, а остальная часть может быть свободно распределена продавцом.

Пример того, как работает схема. Продается квартира стоимостью 6 млн рублей с непогашенной задолженностью 4 млн. У покупателя всего 2 млн: он вносит эти деньги в качестве первоначального взноса, после чего банк предоставляет ему ссуду на 4 млн. Банк получает обратно 2 млн погашают оставшуюся задолженность и 2 миллиона рублей передаются продавцу.

По словам управляющего партнера ЮФ «Варшавский и партнеры» В. Варшавского, на практике такой вариант встречается все чаще. При этом теряет актуальность, если у должника есть средства для досрочного погашения ипотечной ссуды.

Эксперт указывает, что для успешной продажи ипотечного жилья необходимо детально просчитать, какие средства будут предоставлены банку и что получит от них продавец. Это уточнит, сможет ли он приобрести другую квартиру.

необходимо заранее предупредить банк о намерении расстаться с ипотечной квартирой. В дополнение к стандартным шагам по обеспечению транзакции требуется запрос на получение ипотечного кредита (на его подготовку уходит около недели).

Внимание! При продаже и досрочном погашении заемных средств кредитор должен произвести точный расчет общей суммы долга (подготовить в течение 2 дней).

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если домовладелец намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки при совершении сделки, здесь необходимо обсудить этот вопрос с банком и получить согласие на продажу. Также в этой ситуации вам понадобится справка о том, сколько долга вы должны выплатить.

Обратите внимание, что в этом типе транзакции участвуют три стороны: кредитор-держатель залога (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.

Следовательно, порядок действий будет следующим:

Продавец должен написать в банк заявление в произвольной форме о готовности продать недвижимость и получить предварительное согласие кредитора на сделку.

После того, как покупатель найден, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитор получит задаток / предоплату (равную сумме непогашенной задолженности по ипотечной ссуде (ссуде) продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.

Трехстороннее соглашение обычно требует от покупателя перечисления суммы, достаточной для полного погашения ссуды (ссуды), непосредственно кредитору.

Оставшуюся часть стоимости проживания он перечисляет продавцу (это можно сделать через сейф или другими способами).

На практике покупатель кладет деньги в два сейфа, отдельную сумму для продавца и отдельную сумму для банка, так что ипотека выплачивается.

После выплаты суммы долга с квартиры снимается залог.

Впоследствии переход права собственности к покупателю оформляется на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Шаг второй. Предварительный договор

Для страхования и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки составляется предварительный договор. Этот документ не передает права собственности на квартиру, а лишь регулирует обязательства сторон трехстороннего ипотечного режима и сроки их исполнения. Образец предварительного договора со Сбербанком можно скачать здесь.

Стоимость квартиры, порядок подачи, выдачи квитанции, финансовые обязательства сторон по оплате юридических услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

Перед получением кредита напрямую продавец должен передать заемщику копию документов на квартиру, оригиналы нельзя передавать третьим лицам, чтобы исключить мошеннические действия.

Moжнo ли пpoдaть квapтиpy в ипoтeкe

При покупке дома в ипотеку появляется право владеть им. Но если вы покупаете жилье не на свои деньги, а на деньги банка, с вас будет взиматься плата за пользование банком.

Это означает, что невозможно продать, подарить или иным образом передать право на перемещение без банковского перевода. Таким образом, банки страдают от потери денег, выданных в кредит. Если вы перестанете делать ежемесячные платежи, банк вернет деньги, продав вашу недвижимость.

Гарантированно низкие ставки по ипотеке

Вы можете продать дом, который вы купили в ипотеку — убедитесь, что он ваш — но для этого вам нужно будет получить одобрение от банка, который выпустил самодовольную и чистую

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, если по ипотечному кредиту (ссуде) регулярно происходят просрочки платежей или если заемщик сам сообщил банку о невозможности возврата ссуды (ссуды).

Если решение принято (то есть принято решение суда и завершены другие процедуры), такое жилье выставляется на аукцион — как правило, это специализированные интернет-сайты, где продажа осуществляется в форме аукциона.

Из выручки от продажи уплачиваются судебные издержки и услуги организатора аукциона, а остальная сумма используется для погашения долга перед банком.

Стоит отметить, что если банк пришел к этой мере из-за невозврата кредита, начисленные пени и штрафы также подлежат оплате.

Если сумма долга меньше суммы, полученной от продажи квартиры, разница передается заемщику.

Если полученных денег оказалось недостаточно для погашения долга, продавец остается в долгу перед банком.

Кaк этo cдeлaть

Дocpoчнo пoгacить ипoтeкy дo пpoдaжи

Если у вас есть деньги на оплату ипотеки — отлично, проблема решена. Вы можете попытаться занять деньги у друзей или сотрудников или взять для этого другой кредит. Но имейте в виду, что будет хорошей идеей получить второй кредит до того, как первый сгорит.

Банки распределяют такие кредиты некорректно, потому что они сильно исписаны. Это реальная ситуация. Продавец квартиры получил ссуду на погашение ипотеки — 2 миллиона рублей. Деньги были потрачены на ваш счет и не поступили на ваш платежный счет. Продавец взял эти деньги и разыграл. Продажа указана под риском остановки. К счастью, квартира была дорогой, и компания добавила вторую ссуду еще на 2 миллиона.

Шаг 9. Подпишите договор купли-продажи

Обычно при ипотеке банк сам оформляет договор, но при желании вы можете обратиться в юридическую фирму или написать его самостоятельно. Важным отличием от обычного договора является то, что ипотека содержит указание на то, что квартира покупается с помощью кредита.

В договоре должна быть указана информация, которая поможет точно определить квартиру: город, улица, номер дома и квартиры, кадастровый номер, площадь. В документе также указывается цена квартиры и ее части, которая будет покрыта ипотекой, срок возврата кредита и отметка о том, что банк оформляет ипотеку на эту квартиру.

Банк выберет дату, когда он предложит вам и покупателю подписать документы.

Источники:

• https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya/
• https://sovetipoteka.ru/poleznoe-ob-ipoteke/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-poshagovaya-instruktsiya-dlya-prodavtsa
• https://J.Etagi.com/stati/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/
• https://SocPrav.ru/prodazha-kvartiry-cherez-ipoteku
• https://Unicom24.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku
• https://FromBanks.ru/stati/kak-pravilno-prodat-kvartiru-po-ipoteke-osobennosti-sdelki-kupli-prodazhi/
• https://www.klerk.ru/buh/articles/499518/
• https://egrnreester.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya
• https://money-credits.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/